又来一万亿!

2023-11-23 14:130
摘要:小作文,又开始流传了!根据外媒的报道,高层准备推出“三大工程”的具体实施计划,并配备总规模约1万亿元的资金支持。



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小作文,又开始流传了!

根据外媒的报道,高层准备推出“三大工程”的具体实施计划,并配备总规模约1万亿元的资金支持。

时间也很紧张:11月底前落地。

“三大工程”,也就是保障性住房建设、城中村改造工程、平急两用基础设施建设

在10月份的金融大会上,高层刚刚提出了明确的要求:

因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建设,构建房地产发展新模式。

之后,高层也不断发出明确的信号:

11月8日金融街论坛,央行就表示“为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持”。 

11月13日,住建部长专访中透露,要实施好“三大工程”。 

11月17日,三大部位联合座谈会,要积极服务保障性住房等“三大工程”建设,加快房地产金融供给侧改革。


很快,1万亿资金支持的小作文就发布了。

三个工程,都是关乎民生的大工程,都需要大量的资金支持。

钱该从哪里来?

地方本身的财政收支,已然不平衡,且正在大规模发行特殊再融资债券。

10月6日至11月16日,全国28个地区披露的特殊再融资债券总额已经超过1.28万亿元。仅仅天津一个城市,就先后发行了4次,总额度也超过了1000亿元。

然而,特殊再融资债券的用途是定向的,只能偿还存量贷款。

“三大工程”的资金,需要专门的渠道来筹集。

大概率,资金的来源有几个渠道:

抵押补充贷款(PSL)、财政补贴、专项债、市场化资金。

PSL,大家都很熟悉了,上一轮棚改的主要推手,通过政策性银行提供资金,是真正的放水工具。

而这其中,财政补贴是之前就有的政策。市场化资金可能会以PPP模式进入,但依照过往的PPP模式的经验和收益,市场化资金难以成为主要的资金来源。

最有可能的资金来源,就是PSL和专项债。

这里的专项债,主要指的是棚改专项债。

在上轮棚改中,棚改专项债逐步替代PSL成为棚改的主要资金来源。

2021年房地产市场下行,棚改专项债的使用范围也开始放宽,调整为“主要支持在建收尾项目,适度支持新开工项目”。

2022年,地方新增保障性安居工程专项债6320亿元,占总新增专项债比例16%。

虽然比例不低,但由于专项债目前仍主要用于收尾项目,预计专项债也不会是主要的资金来源。

那么,资金的大头,可能还是PSL。



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在中国的房地产历史上,PSL有过浓墨重彩的一笔。

2014年,央行才首次创设抵押补充贷款(PSL),用来为棚户区改造提供长期稳定、成本较低的资金。

当时,经济遭受下行压力,房地产市场也出现萎靡迹象。

拉动房地产、刺激经济增长,依然是当时的重要选项。

棚户区改造,就被赋予了重要使命。

2015年6月,高层首次提出“积极推进棚改货币化安置”。

一轮席卷全国的房地产涨价大潮,就此拉开序幕。

图片来源 / 华泰证券

棚改货币化对去库存做出了巨大贡献。2015-2016年,住宅库存去化周期就缩短了6-7个月。

尤其是在三四线城市,掀起一轮涨价潮。

而PSL正是棚改货币化背后,最大的资金来源。

图片来源 / 华泰证券

2014年时,PSL贷款占整个棚改资金的比重,接近40%。而到了2016年的最高峰,占比已经提升到了80%。

PSL贷款余额也由2015年9月的不到万亿,飙升至2016年底的2万亿元。

在资金和政策支持下,棚改货币化成功拯救楼市。

图片来源 / 光大证券

一线涨完二线涨,二线涨完三四线涨。

或许,这也是中国房地产最后一个高光时刻。

此时此刻,恰如彼时彼刻。

“三大工程”会不会重现PSL的高光?

尽管大概率PSL主要投向还是城中村改造,但与上一轮全国性的棚改相比,规模还是无法相提并论。

图片来源 / 光大证券

回顾过往,在2019年最高峰时,PSL贷款余额高达3.5万亿左右。

图片来源 / 国金证券

一个城中村改造,吃不下这么多的资金。

但大致的目的,是相同的:

顺便拯救一把楼市。



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楼市的现状,不必言说。

10月份,全国房地产开发投资同比下降9.3%。


商品房销售面积同比下降7.8%,商品房销售额下降4.9%。


增速进一步下滑,属于真正的高开低走。

房价也没好到哪里去。

10月份70个大中城市里,新房价格环比下降的城市56个,二手房价格环比下降的城市达到67个,都比9月份增加了了2个。

其中,广州二手房同比下跌3.9%,深圳同比下跌1.3%,上海同比下跌2.3%,北京同比下跌0.2%。

四大一线已然如此,其他城市也可想而知。

这还是各种政策尽出的情况下。

金融上,央行再次强调了房企融资的稳定性,重视“三支箭”的作用。房贷利率、首付比例也是一再下调。

政策上,取消限购限售潮正在到来。

最新的一个是厦门。11月15日,厦门发文,在思明区、湖里区购买商品住房,不再审核购房人资格。

这也意味着,厦门全面取消了限购。

而这离上一次发文取消部分区域限购,仅仅过去了2个月。

岛外取消限购不够,那就取消岛内。

这也成为整个楼市松绑政策的一个缩影。

城中村改造,或许能为楼市复苏提供一次助燃剂。

但,也仅仅是助燃剂罢了。

正如前面所说,中国房地产的高光时刻,恐怕已经过去了。

最后,关于最近的经济数据解读,给大家准备了两份重要资料:

1)10月份经济数据已经出炉但详细观察一下,却有了两个重要的分化,究竟分化在哪?出现这种分化的原因,又是什么?

2)四季度,各种财政大招不断,先是万亿规模的特殊再融资债,又有1万亿的特别国债。明年地方债的限额已经提前下达,那么对于明年来说,宽财政还有多少空间?

这两个问题的答案,都在给大家准备的资料中了,看完自然会懂。

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THE END
来源:米筐投资(ID:mikuangtouzi) 作者:老船长

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