1
8月31日，国务院常务会议召开，其中关于楼市的一个提法非常重要，原文如下：
支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。
关于运用“一城一策”的信贷政策支持刚性和改善性住房需求，这是第二次提出、算是再次强调，而首次提出是8月24日的那次国常会，当时的原文如下：
允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
前后相隔仅仅一周，两次提出定向楼市信贷宽松的政策，是一个重要信号。
如何解读呢？
精炼成一句话，就是面向购房者的信贷要宽松。
购房者的信贷体现在哪些方面呢？一是首付款，二是房贷利率。
目前首套房首付30%、二套房首付大多50%、三套房甚至不能贷款，首套房利率最低能达4.1%、二套房利率大概5%左右。
支持住房的“一城一策”灵活信贷政策，其实也就成了两点…降首付和降利率。
首付降到多低呢？
说了啊…“一城一策”，也就是说每个城市的首付可以不同，按照现行的政策、首付最低可降至20%，甚至不排斥部分楼市冷清的城市、其二套房首付也能低至20%，毕竟二套房算是改善房、而政策是鼓励购买改善性住房的。
利率又降到多低呢？
目前央行和银保监会对首套房和二套房贷款利率有下限要求，首套房利率最低是5年期LPR减0.2%、当下是4.1%，二套房最低利率则由各地央行分行和银保监局确定，总之都将比当下的利率要低。
也就是说，普遍性两成首付、七折利率买房，或将重现江湖。
2
过去数轮刺激楼市的调控当中，其中的一个策略就是信贷政策，内容也就是降首付和降利率，这在2008年和2016年时表现的特别明显。
2008年开启的那轮信贷宽松时，首付只有20%、利率最低7折，因为当时没有限购和限贷…所以无论买一套两套、还是四套五套，其首付都是2成、利率都是7折。
2016年开启的那轮周期，则有了限购和限贷，但首套房仍能最低20%、利率最低则是85折。
它们的实际房贷利率是多少呢？
前两轮房贷利率，是在5年期贷款基准利率上浮动（现在则是在5年期LPR上加减点），最低基准利率出现的时间点分别是2008年12月23日和2015年10月24日，分别为5.94%和4.9%，按照最低利率打7折和85折…2008年那轮时、最低房贷利率是4.158%，2016年那轮时、最低房贷利率时4.165%。
现在的房贷利率最低多少？4.1%，即5年期LPR4.3%减20个基点（0.2%）。
也就是说，当下的房贷利率已近史上最低、甚至要低于2008和2016年那两轮信贷宽松周期时，利率实际上已是7折。
关于两成首付，其实部分四五六线小城市一直在执行，只是一二线大城市、楼市较为火热的城市才在执行首套30%的首付。
可随着楼市日趋清淡、中央强调“一城一策”的灵活信贷政策，大城市/中心城市/普遍性的2成首付及7折利率、大概率会再次归来。
宽松的信贷政策，就是让那些首付不够的人可以通过多贷款买到房，政府则以较低的利率鼓励大家去银行贷款，结果就是买房人多了、房价稳住了（现在是房价有崩溃的风险）。
信贷一宽松，房价就真的能涨么？
3
关于房价，有一个广为流传的观点：短期看金融，中期看土地，长期看金融。
意思是说，短期房价涨不涨、主要看信贷是否宽松。
而今信贷宽松已接近史上之最，房价就要涨了么？
信贷宽松只是意味着钱多，市场中钱多、并不代表钱都流入楼市啊。钱流入楼市翻译成人话、就是大家都去买房。
价格上涨是钱推动的，钱流入了消费品领域就推动了物价上涨、钱流入了股市就推动了股价上涨、钱流入了楼市才能推动房价上涨…现在的问题是，哪怕现在信贷再宽松、可大家就是不买房！
钱没有流入楼市啊。
只是很多人对钱有误解，总以为账户里的积蓄存款才是钱，而实际上从银行的贷款也是钱。
首付30万、贷款70万，买房人只掏了30万积蓄，可对卖房人来说却得到了100万现金、多余的70万贷款就是凭空创造的啊，并且这种钱相比存款积蓄来说来得更快。
信贷宽松就是向银行借钱更容易，也就意味着钱可以迅速的多起来，当这些迅速多起来的钱流入楼市时、就能迅速的推高房价。
所以信贷宽松只是房价上涨的基础，并不能保证房价一定上涨，当大家都不买房、都不贷款买房时，房价是不会涨的…这就如同当下。
2008年和2016年，在买房信心近乎崩溃后，极度宽松的信贷政策开始实施，随后开启了一轮房价大涨行情，而今信贷又再次极度宽松。
2成首付、7折利率或将回归，可房价上涨还能再现么？
庄主
