信号!2成首付,7折利率…或将回归

2022-09-07 10:230
摘要:支持刚性和改善性住房需求,地方要“一城一策”用好政策工具箱,灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款


▣作者:米筐老A
▣来源:米筐投资(ID:mikuangtouzi)


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8月31日,国务院常务会议召开,其中关于楼市的一个提法非常重要,原文如下:


支持刚性和改善性住房需求,地方要“一城一策”用好政策工具箱,灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。


关于运用“一城一策”的信贷政策支持刚性和改善性住房需求,这是第二次提出、算是再次强调,而首次提出是8月24日的那次国常会,当时的原文如下:


允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求。


前后相隔仅仅一周,两次提出定向楼市信贷宽松的政策,是一个重要信号。


如何解读呢?


精炼成一句话,就是面向购房者的信贷要宽松。


购房者的信贷体现在哪些方面呢?一是首付款,二是房贷利率。


目前首套房首付30%、二套房首付大多50%、三套房甚至不能贷款,首套房利率最低能达4.1%、二套房利率大概5%左右。


支持住房的“一城一策”灵活信贷政策,其实也就成了两点…降首付和降利率。


首付降到多低呢?


说了啊…“一城一策”,也就是说每个城市的首付可以不同,按照现行的政策、首付最低可降至20%,甚至不排斥部分楼市冷清的城市、其二套房首付也能低至20%,毕竟二套房算是改善房、而政策是鼓励购买改善性住房的。


利率又降到多低呢?


目前央行和银保监会对首套房和二套房贷款利率有下限要求,首套房利率最低是5年期LPR减0.2%、当下是4.1%,二套房最低利率则由各地央行分行和银保监局确定,总之都将比当下的利率要低。


也就是说,普遍性两成首付、七折利率买房,或将重现江湖。



2




过去数轮刺激楼市的调控当中,其中的一个策略就是信贷政策,内容也就是降首付和降利率,这在2008年和2016年时表现的特别明显。


2008年开启的那轮信贷宽松时,首付只有20%、利率最低7折,因为当时没有限购和限贷…所以无论买一套两套、还是四套五套,其首付都是2成、利率都是7折。


2016年开启的那轮周期,则有了限购和限贷,但首套房仍能最低20%、利率最低则是85折。


它们的实际房贷利率是多少呢?



前两轮房贷利率,是在5年期贷款基准利率上浮动(现在则是在5年期LPR上加减点),最低基准利率出现的时间点分别是2008年12月23日和2015年10月24日,分别为5.94%和4.9%,按照最低利率打7折和85折…2008年那轮时、最低房贷利率是4.158%,2016年那轮时、最低房贷利率时4.165%。


现在的房贷利率最低多少?4.1%,即5年期LPR4.3%减20个基点(0.2%)。


也就是说,当下的房贷利率已近史上最低、甚至要低于2008和2016年那两轮信贷宽松周期时,利率实际上已是7折。


关于两成首付,其实部分四五六线小城市一直在执行,只是一二线大城市、楼市较为火热的城市才在执行首套30%的首付。


可随着楼市日趋清淡、中央强调“一城一策”的灵活信贷政策,大城市/中心城市/普遍性的2成首付及7折利率、大概率会再次归来。


宽松的信贷政策,就是让那些首付不够的人可以通过多贷款买到房,政府则以较低的利率鼓励大家去银行贷款,结果就是买房人多了、房价稳住了(现在是房价有崩溃的风险)。


信贷一宽松,房价就真的能涨么?



3



关于房价,有一个广为流传的观点:短期看金融,中期看土地,长期看金融。


意思是说,短期房价涨不涨、主要看信贷是否宽松。


而今信贷宽松已接近史上之最,房价就要涨了么?


信贷宽松只是意味着钱多,市场中钱多、并不代表钱都流入楼市啊。钱流入楼市翻译成人话、就是大家都去买房。


价格上涨是钱推动的,钱流入了消费品领域就推动了物价上涨、钱流入了股市就推动了股价上涨、钱流入了楼市才能推动房价上涨…现在的问题是,哪怕现在信贷再宽松、可大家就是不买房!


钱没有流入楼市啊。


只是很多人对钱有误解,总以为账户里的积蓄存款才是钱,而实际上从银行的贷款也是钱。


首付30万、贷款70万,买房人只掏了30万积蓄,可对卖房人来说却得到了100万现金、多余的70万贷款就是凭空创造的啊,并且这种钱相比存款积蓄来说来得更快。


信贷宽松就是向银行借钱更容易,也就意味着钱可以迅速的多起来,当这些迅速多起来的钱流入楼市时、就能迅速的推高房价。


所以信贷宽松只是房价上涨的基础,并不能保证房价一定上涨,当大家都不买房、都不贷款买房时,房价是不会涨的…这就如同当下。


2008年和2016年,在买房信心近乎崩溃后,极度宽松的信贷政策开始实施,随后开启了一轮房价大涨行情,而今信贷又再次极度宽松。


2成首付、7折利率或将回归,可房价上涨还能再现么?










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