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关于中国究竟有多少房子，又有多少房子在空置，一直讨论不休。
最近，贝壳研究院发布了最新的报告，对中国的空置率给出了最新的答案。
空置率=空置房屋总量/住房总量
顾名思义，要想计算出房子的空置率，必须弄明白住房的总量和空置房屋的数量。
而国际上认为合理的空置率水平，通常在10-15%。
对空置率的定义，也有广义和狭义之分。
广义空置率，是指只要某时刻该房屋无人居住即为空置，将装修中的房屋、不宜居住的危房等全部视为空置，倾向于高估空置率。
狭义空置率则将装修中的房屋、危房等从广义空置中扣除，方法上更为科学合理。
而如何定义无人居住，以及无人居住的时间长短，成为空置率统计的关键。
每个国家或地区的实行标准也有不小的差异：
美国会把度假房、周末房、移动住房纳入空置房统计范围；
日本空置房定义是长期没有人居住且连续5年没有使用过自来水和电；
加拿大温哥华对空房定义是每个月要有25天没有人居住或是一年中有4个月无人居住；
香港则将正在装修的住房也纳入空置房统计范围。
在国内，一直没有明确的官方定义，也一直没有官方的空置率数据。
目前所知道的几个版本，数据相差也很大：
1）国家电网调查数据：空置率超过10%。
2）腾讯调查数据：主要城市空置率超过22%。其中一线城市空置率22%，二线城市24%，三线城市26%。
3）中金公司《数说中国存量住房》报告数据：2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%，其中城区分别为14.7%和9.7%。
4）西南财大《2017中国城镇住房空置分析》报告数据：2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%。
5）2014《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告数据：2013年中国城镇空置率22.4%，远高于其他国家和地区。其中，一线城市空置率18%，二线城市空置率27%，三线城市27%。
甚至，2018年时住建部前副部长仇保兴还给出了另一组数据：鄂尔多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十几到二十。
版本众多，数据庞杂，要想弄明白真实的空置率实在太难。
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贝壳研究院此次发布的报告，采用的也是抽样调研方法，充分发挥遍布全国的门店和经纪人优势，进入3万个小区直接调研：
1.调研范围：28个大中城市，覆盖一二三线。
2.调研周期：2022年6月20日—2022年7月10日。
3.调研问卷：5万份。
4.样本小区：3万个。
5.空置房定义：3个月以上无人居住的住房（期房及开发商建成待售的现房未纳入）。
6.城市住房空置率：将样本小区的空置户数、小区总户数分别加总，空置户数/总户数即为城市住房空置率。
按照这个方式得出的数据，可信度还是蛮高的。
而调研的结果，28个大中城市平均住房空置率为12%。虽然还在国际认可的合理区间，但离15%已经非常接近。
和其他国家相比，内地28个城市的空置率水平还是超过了巴西、美国、澳大利亚、法国等国家，仅次于日本的13.6%。
之所以国外的空置率水平较低，主要在于房屋空置的成本太高，尤其是空置税的存在。
包括法国、英国、加拿大、澳大利亚，甚至在香港都有空置税。比如法国规定，每个家庭只能有一个主要居所，其他住房都将纳入空置税的征收范围。
而中国空置率较高，空置税的缺位也是主要原因之一。
具体到28个城市，又是谁的空置率最高？
贝壳给出的空置率合理区间是5%-10%，如果超过10%就意味着住房供给过剩，存在库存积压风险。
如果按照这一标准，28个城市中只有9个城市在合理区间，17个城市的空置风险都比较高，甚至有6个城市高于15%。
其中，4个一线城市里，北上深空置率都在7%以下，广州9%却成为最高的。
二线城市中，厦门、天津、大连、苏州、济南也都在合理区间。
11个城市的空置率在10-15%区间：
青岛、南京、宁波、长沙、成都、杭州、东莞、沈阳、昆明、郑州、西安、合肥、无锡
6个城市的空置率超过了15%：
武汉、重庆、南昌、南通、佛山、廊坊
最高的南昌，空置率甚至达到了20%。廊坊的空置率也达到了19%。
风险的警钟，已在暗地里敲响。
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空置率如此之高的原因，和诸多因素有关。
一是，空置意愿客观存在。
报告中将空置房分成了自愿空置和非自愿空置。
自愿空置，指的是业主不愿出售或者出租导致的空房。比如有多套房产的人，比如大量的度假房，他们对房屋空置无所谓。
非自愿空置，指的是由于房子本身难以出售或出租，不得不空置。而这类房子，大多属于老旧房、配套差、房型差等原因。
而非自愿空置的出现，也一定程度上说明市场供大于求的失衡。
二是，老龄化高的城市，空置率相对较高。
人口结构的变化，能明显影响住房需求的变化。
当一个地区青壮年人口占比高，住房需求就会增加；而当一个地区老龄化严重，甚至进入深度老龄化阶段，住房需求就会明显下降。
比如南通，2020年60岁以上人口占比达到30%，65岁以上人口占比达到22.6%，成为全国老龄化程度最深的城市。
而南通的房屋空置率也达到15%，明显超过了合理区间。
类似的还有重庆，65岁以上人口占比17%，房屋空置率也达到17%。
恰巧，在今年上半年易居统计的50城烂尾楼规模排名中，南通排在三四线城市的第一名，烂尾率达到11%，重庆则排在一二线的第五名，烂尾率8%。
两个城市的楼市，都已在风险边缘。
三是，小区的房龄，也会影响空置率。
小区房龄越高，空置率反而越低。
五年以内的小区，空置率随着房龄增长从30%降低到12%。而一年以内的空置率，反而最高。
这和新房的特点有关。新交房屋位置相对较偏远，配套不成熟，入住率本就不高。加上新房的装修，业主一般要空置半年到一年才会入住，就拉升了空置率。
而那些15年以上房龄的小区，配套成熟、人口居住密度高，空置率反而最低。
此外，购房门槛越高、成本越高、房价越高的城市，想要拥有多套住房的成本越高，这就导致空置率越低。
比如一线城市的购房成本，远高于二三线城市。而一线城市住房空置率平均为7%，二线城市平均为12%，三线城市平均为16%。
尤其是对于人口流失的城市来讲，房屋空置的风险更加危险。
警钟已经敲响，这些城市都要小心了。
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