房地产巨额债务将如何收场

2022-08-05 11:040
摘要:去年此时,房地产的雷正式暴发。



▣作者:钟灏
▣来源:米筐投资(ID:mikuangtouzi)


去年此时,房地产的雷正式暴发。


在这一年的时间里,我们看到,从“个别房企”作为开端,雷逐渐蔓延到了整个行业。除了大型国企之外几乎无一幸免。


现金流断裂,然后债务违约,再然后楼盘停工,这是一个链条。


楼盘停工,大家不敢买房,然后房企的现金流断裂,这也是一个链条。


那么,那些违约的债务都是怎么解决的呢?


一年来的解决方案,基本都是展期。展期,就大白话说就是拖着:过去12个月(截至今年6月)房企完成了1834亿元的困境债券置换或展期。


如果楼市复苏、融资渠道恢复,债务展期将为开发商赢得时间,随后赚着钱了再还。


可是如果楼市未能复苏,销量未能反弹,那么就会迎来真正的矛盾:投资人就会感到前途未卜,失去耐心,不会再继续展期了。


所以现在的关键点在于销售能否复苏,以及房企盈利能否修复。



1




很多人可能认为房地产的戴维斯双杀时刻已经过去了。但从即将到来的偿债高峰数据来看的话,似乎很难支撑这个乐观看法。


当前房企有息负责规模高达17.2万亿元,具体数据如下:


房地产开发贷款余额(截至 2022年3月末为12.56万亿元,占比 73%)

国内债券余额(截至2022年6月末为1.81万亿元,占比11%)

海外债券余额(截至2022年6月末为1.24万亿元,占比7%)

投向房地产行业的信托余额(截至2022年3月末为1.57万亿元,占比 9%)


这些都是有息债务,合计约为17.2 万亿。


下半年房地产行业国内债券、海外债券、信托到期规模合计6540亿元。未来一段时间各个月份的到期规模如下:


资料来源:万得,用益信托网,中银证券


可以看到,未来大半年的时间里,都是一个偿债高峰期。


房企的现金流主要来自两大块:一是卖房子回款,二是继续融资借钱。


而现在,这两者显然都不能发力,债权融资明显受阻,无论是在国内融资还是在海外融资。所以未来一段时间房企会有很大的偿债资金缺口。



2




7月29日,央行发布《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》,在这个报告里我们看到,房企开发贷款和个人购房按揭贷款继续低迷。


整个二季度,开发贷款减少700亿,个人购房贷款也仅增加了200亿。这和去年同期相比,开发贷款少减500亿元,个人购房贷款少增8900亿元。


虽然从监管层的态度来看,对于地产企业融资有所转暖,但远远没有融化民营地产企业们冰冻的心,整个行业的拿地和投资意愿都很低。


所以开发贷的存量才出现了下降。


要知道,以前几乎没有下降过,以前说“下降”都是说增速下降,但还是增的。

现在是真降了。


当前无论是销售,还是新开工、拿地、投资,都处于景气度最差时期,1-6月全国商品房销售金额同比降幅是28.9%,房地产开发投资完成额同比减少5.4%。


目前各线城市的库存均处于高位。


当“停贷”风波迅速蔓延至超过200个城市的时候,人们的信心再一次被冲击,商品房销售也再一次降温:


7月1号到26号的数据,30城商品房销售面积同比跌幅,从6月的-17%扩大到了-31%。



3




更值得注意的是,高层对房地产的政策并没有进一步的吹暖风,尤其是没有大水漫灌的倾向。


李克强总理在“世界经济论坛全球企业家视频特别对话会”中明确讲道,不会为了过高增长目标而出台超大规模刺激措施、超发货币、预支未来”。


如果你观察这十年的一贯风格,就会发现还真的(几乎)没有搞过大水漫灌。


回想2013~2014年,当时整个社会的资金面冷得瑟瑟发抖都没有放水——业界应该还记得,那次差点没造成流动性危机。


前几天的年中政治局会议中,关于房地产的提法仍然是“房住不炒”、“因城施策”、“支持刚性和改善性住房需求”,只比以前多了个“保交楼、稳民生”。


这意味着什么?


意味着短期内可能不会加大刺激力度,以及出台新的刺激性政策了。


前段时间有传闻,高层正考虑设立房地产纾困基金,规模3000亿元左右,用于支持12家出险房企和部分地方房企。


但至今没有得到证实。


即使成真,以这个级别的基金体量,对房企来说也不太解渴。


说来说去,唯一的希望还是楼市回暖。



4




如果楼市不能如期复苏的话,这一波的房企危机就会发生变化了。


以前还可以称为流动性紧张,现金流紧张。假如债权人的耐心和信心被消耗怠尽之后,这事的性质就会从流动性紧张演变为资不抵债。


鉴于过去一段时间内大部分置换和展期的债务将在一年内到期,而开发商的资本结构并没有发生很大改观,所以未来几个月我们可能会看到什么?


总之,以时间换空间恐怕难以持续。










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