预售制:我不背停贷的锅

2022-07-15 10:020
摘要:购房者集体停贷的风波,将预售制废除推到了风口浪尖。



▣作者:和卿

▣来源:米筐投资(ID:mikuangtouzi)



购房者集体停贷的风波,将预售制废除推到了风口浪尖。

此刻废除预售制的阻力会更大,抛开情绪上的偏见,这对购房者也不一定是最优的选择。

是,预售制有问题,起初设计就有。

可是,它并非市场自发形成的,而是人为制度设计的。

特别是,房价火爆的时候,它的设计目标已经达到却没有退出。

背后很多问题都需要我们思考。


1




1994年,中国版预售制设计的初衷本身就是通过房地产加杠杆来快速推进商品房供给,满足住房需求。

政策上就是偏向房地产开发商来设计的,本身就存在缺陷。

其中最大的缺陷是:

房子在建,开放商就可以通过预售提前获得房子的全部房价款,而购房者支付了全部价款,却面临烂尾、房子质量等全部风险。

权利与义务严重不对等。

这种不对等除了制度上的原因,更重要的是市场对商品房的需求过于强烈。

也正是由于中国庞大的需求才催生出商品房是卖方市场的情况!

需求越旺盛,房价越涨,提前购房者、房地产开放商、地方政府都能从涨价中获利。

预售制导致的权利义务不对等矛盾也便消失在涨价潮中了。

2005年,央行发布地产金融报告的时候就曾提出过废除预售制,很大可能就是顾虑房地产一旦进入冰冷期就会引发一系列社会矛盾。

2018年,住建部也曾对广东等5省调研,讨论废除预售制的问题。

最终的结果却是,不废除。

这,恰恰是市场需要预售制的表现,也恰恰是预售制存在的第二个缺陷。

要知道商品房要想预售必须先满足4个许可证,然后建筑施工达到“正负零”的施工节点才可以。


让地方政府去监督贡献土地财税的房地产企业,合适吗?

让借钱给购房者的银行去监督房地产企业,合适吗?

地方政府、房地产企业、银行与购房者,利益并不一致啊!!

这是制度设计上需要监管而没有监管的地方。

或者严格说,起码在房地产明显收缩的时候,相关的监管法律也应该适度跟进修改,以保护最广大人民的利益。

没有。

法律监管的滞后性才是我们这次应该思考的地方。


2




正是利益链条的复杂性,才导致预售制废除的困难。

目前,起码有两大阻力:

1、地方政府,或者说社会层面

一旦取消预售制,整个房地产就会瞬间慢下来,就像高速上开车突然急踩刹车一样。这势必会导致地方财政短时间很难获得土地收益,财政会进一步恶化。

地产承载的庞大从业者就会面临巨大的就业压力。

2、法律层面

预售制已经通过《物权法》等法律法规的明文规定,有法律效益。取消它必须经过全国人大审议通过才能修改法律,时间上会有一段时间。

如何平衡预售制带来的各种阻力压给到中央政府。

这是一个改革的过程。

要知道它设立的初衷是鼓励房地产加杠杆,以加大房地产市场供给来满足日益膨胀的需求的。

此刻陷入太深,若突然废止,很可能会导致房地产出现寡头垄断的情况,加之商品房供给速度会立马放缓,极有可能进一步带来商品房价格的上涨。

得不偿失,也事与愿违。

社会对房地产市场已从“以量为主”的需求过渡到“质量并重”的需求,取消或者修修补补完善制度缺陷一定是未来的方向。

只是不是现在,还需要一段时间。

从这个角度看讲,预售制消失导致土地财政的放缓很有可能催生房产税的到来(经济企稳之后)。


3




此刻,预售制背后的问题才是我们应该思考的重点。

预售制是这次烂尾,集体停贷的原因吗?

未必。

虽然没有改革它的弊端风险依然存在,但是,它一定会在市场的驱动下变革,是必然事件。

但是,最近两年房地产开放商本身并没有主动烂尾的动机。

因为房价并没有处在快速杀跌阶段。

所以,100亿投资成本的地产项目,当开发商获得预售证的时候就已经砸了不低于25亿的成本(预售制要求),烂尾的时候成本恐怕已经超过50亿。

房地产开发商真的介意再投入50亿吗?!

我认为不会。

再投入不说赚钱,亏得相对会少很多,再不济稍微回点血留个好口碑为以后谋划总可以吧?

然而,并没有!

就是因为缺钱,资金链断的太快了。

是房地产开发商过于乐观地看待中国房价,也忽略了房价过高带来的政策转向风险。

房价越高需求越少,卖出房子收回资金的难度就越大,更何况是经济困难的时候。

“三道红线”与“房地产企业贷款集中度管理”又直接锁死了房企的资本充足率和从银行的贷款额度。

以上两个原因才是房子烂尾的直接原因。

经济下行收入放缓,地产结构性去杠杆政策又来的太快,才是叠加预售制导致烂尾断贷的根本原因。

至于挪用盖房子的钱另作他用,这是拆东墙补西墙,不伤害投资方就伤害购房者的两难选择。

只不过是开放商选择了前者。


4




但是,我们仍然忽略了一个最最重要的问题。

为什么那么大的项目,在16年其他地产商明显收缩战线的时候他们依然疯狂投资?

多年的调控下,房价失真了!!

这才是当下房地产最大的隐患。

一旦房价失真,就一定会出现投资过剩,资源浪费的问题,就一定会有房企出现烂尾,就一定会出现短时间剧烈波动的问题。

钢铁出现过,煤炭出现过……

瞧瞧此刻的新能源市场吧,它也正在上演这一幕!

谁之过?

……我们都需要思索。









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