楼市,真的救不动了

2022-06-18 09:490
摘要:▣作者:老船长▣来源:米筐投资(ID:mikuangtouzi)疫情已经处于平稳期,但救经济还面临这许多困难。15月份的经济数据,公布了。规模以上工业增加值同比增长0.7%,避免了连续负增长。1-5月,固定资产投资同比增长6.2%;5月的货物进出口同比增长9.6%。三驾马车中,唯独消费还在跌跌不休。

▣作者:老船长
▣来源:米筐投资(ID:mikuangtouzi)



疫情已经处于平稳期,但救经济还面临这许多困难。



1




5月份的经济数据,公布了。


规模以上工业增加值同比增长0.7%,避免了连续负增长。



1-5月,固定资产投资同比增长6.2%;5月的货物进出口同比增长9.6%。


三驾马车中,唯独消费还在跌跌不休。



5月份,社会消费品零售总额同比下降6.7%,而疫情冲击最直接的餐饮收入,下降21.1%。


虽然形势比4月份有所起色,但整体状况依旧令人担心。


最惨的,当然还是房地产。



1-5月,全国房地产开发投资52134亿元,同比下降4.0%。房企施工面积831525万平方米,同比下降1.0%。房屋新开工面积下降30.6%。房屋竣工面积下降15.3%。


开发商拿地的信心,还没有恢复。



1-5月,商品房销售面积50738万平方米,同比下降23.6%;商品房销售额48337亿元,下降31.5%。


其他数据都有所起伏,但房地产真是一路下行。


当你以为4月份已经是谷底的时候,5月份的表现,更像是在谷底挖了一个坑。



2




但有一点还挺奇怪。


通过国家统计局公布的数据,可以计算得出全国商品房的均价,当然也包括纯住宅的均价。


 

2月份之后的全国住宅均价,直接跌破万元。


但到了5月份,住宅均价却掉头上涨,来到9878元/平方米。


很多人会一脸懵逼:就这形势,怎么会突然涨起来了?


具体到各个城市,房价的真实变化又是如何?



4月份,70个大中城市的二手房环比涨幅,15个城市上涨,53个下跌,2个城市房价没有变化。



上涨城市的数量没有变化,下跌的数量反而又增多了。


15个上涨的城市中,成都、无锡、太原、南充、厦门环比涨幅都超过0.5%。这也是成都连续第二个月环比涨幅排在第一。


此外,还有徐州、赣州、桂林、广州、石家庄、深圳等城市,也在环比上涨。


70个城市中,也只有上海和丹东2个城市的房价没有变化。


53个下跌的城市中,跌幅超过1%的城市开始增多,吉林、长春、牡丹江、湛江、唐山、兰州、北海、岳阳、金华9个城市环比跌幅都超过1%。


最近挂在热搜榜上的唐山,也在其中。



唐山各区县的房价已经走在下跌的路上。


尽管影响房价的主要是资金、人口等因素,但当热搜事件发生,表明一个城市的营商环境足够糟糕,长远来说也会造成负面影响。


下跌的城市中,还有杭州、青岛、长沙、郑州、重庆、宁波、济南、天津、南京、哈尔滨等二三线城市,可谓是普跌状态。


从二手房的同比涨幅看,13个城市上涨,56个城市房价都跌回一年前。


北京同比上涨5.3%、海口上涨5.1%、成都上涨3.8%、上海3%,排在前列。一线城市中甚至只有深圳下跌了2.6%。


楼市分化的当下,北上广的房价,依然坚挺。


而56个下跌的城市中,常年垫底的牡丹江,跌幅已经超过10%。


哈尔滨跌幅超过了7%,已经是东北代表性的城市。当人口持续流出,库存高企,房价必然承压。


不仅房价还在下跌区间,成交量也萎靡不振。



根据克而瑞数据,5月30个重点城市新房市场成交普遍低迷。


部分城市成交量环比增长,比如广州、青岛、武汉、佛山、长沙等。但一看同比增速,齐刷刷的一片负增长,杭州新房甚至同比下跌了90%。


二手房的表现,稍好一些。



疫情严重的北京,二手房环比直接下跌33%。除了东莞,其他城市的同比表现,也是清一色的负增长。


尽管现在拯救楼市,从上到下都是共识,但是房价的表现,却像是被摁在地上,动弹不得。



3




各个地方都豁了命似的救市,政策一波接一波,但效果毫无起色。


甚至于,很多城市再次加大救市力度,整出了很多奇招。


比如温州,温州住建局与华夏银行温州分行签订政银合作协议,在浙江省内率先推出“安居贷”产品。针对10年以上的首套住房按揭人员,前3年仅需按月支付贷款利息,第4年再开始分期还本付息。


前3年只用付利息,还蛮有吸引力的。


比如郑州,下调二套首付40%的同时,启动棚户区货币化安置,发放房票。



被征收房子的居民,如果选择了房票安置,可以额外获得补偿金额的8%作为奖励并自行选择购买其他商品房。


比如南京,非南京户籍只需要提供6个月社保证明,就能获得买房资格。


也就是,完全放开了限购。


出一轮救市政策——效果不好——加大力度再来一轮——效果还不好——再来一轮……


上一次如此大规模、如此兴师动众的就是,还是在2015年。


但如今的经济形势、宏观环境,和2015年已有很多不同。


从长远本质原因来讲,中国城镇化红利正在消退。


2021年,中国城镇化率64%,基本到达瓶颈。


尽管大中小城市的落户门槛基本取消,各地也在一轮接一轮地争抢人才,但看一看最新的人口增量,就能明白一切。



2021年,中国总人口仅增加48万,除了武汉增长超过百万,无一城市新增人口超过30万。


前两年最火的几个城市,杭州新增23.9万,郑州新增12万,广州新增7万,上海新增1万,而北京、天津、唐山、石家庄四个京津冀核心城市,全部进入人口净流失状态。


作为房地产最基础的支撑,人口红利的放缓或消失,是根本性的变化。


从短期影响因素看,疫情的冲击还没有结束,也不知道什么时候结束。


上海刚解除封控,北京新一波的疫情又来,疫情的不确定性,让经济陷入时起时停的“闪烁”状态。


而疫情最大的冲击,还是人们收入水平的下滑,以及由此带来的消费低迷。


比如上海,一季度居民人均可支配收入22663元,同比增长5.2%,增幅同比回落4.6个百分点。


比如苏州,一季度居民人均可支配收入22143元,同比增长5.4%,增幅大幅放缓。


当中国最牛的城市都面临如此局面,一旦遭受疫情冲击,中小城市的居民收入情况可想而知。


当一个城市按下暂停键,当生存问题摆在第一位,谁还有心情关心买房?


终归是,信心不足。


房企的信心不足,购房者的信心不足,没钱买房的人更别提信心了,能保住饭碗已经不错了。


起码目前来看,楼市,真的救不动了。


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