当买房不再是投资,而成了消费…

2021-12-04 10:260
摘要:本想买房博暴击,一加杠杆苦至今。



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本想买房博暴击,一加杠杆苦至今。


如果抱着投资赚钱的目的去买房,当房价不涨、甚至还下跌时,预期幻灭后的痛苦那叫一个煎熬灼人。如果再借了钱、加了过高的杠杆,这种灼痛更让人苦不堪言、可又非常无力。


相信在2017-2018年楼市高位站岗、套牢至今的人,会深有体会。


老张就是这个群体中的一个,类似他的故事会有很多。


经历2016年房价的暴涨,万人抢房的震惊场面历历在目,老张终于在2017年出手了、却站在高岗。


他把自住的房子抵押给银行、获得了90多万的资金,又把这90多万中的大部分作为首付购置了一套140平、单价1.8万的四房,想着就此财富暴击、资产翻倍…没曾想却由此资产缩水、负债累累。


老房子每月要还款6000多元(这还是在2020年做了一次贷款置换的结果,之前的利率更高、还款额更高),新房子的月供近1万,这样一个月下来就是1.6万,如果再加上生活用度、每月的支出不会少于2万块,要知道老张所在的城市只是一个二线城市、普通上班族的工资大概五六千。


最近老张的房子要交房了,但房价也从最高点的一万八九降至当下的一万六,就这样凭空损失20余万,可又遇到新的难题:这房子到底要不要装修。


装修款老张是拿不出的,如果办个装修贷、又会新增一笔负债,无疑会让艰难的生活更加艰难。而要想凭借租金那点收益冲抵装修款、简直天方夜谭,不知道要等到猴年马月了。


每每向人说起买的这套房,老张都是一肚子苦水,连连摆手、频频摇头,一个劲得埋怨自己贪图买房赚收益。


虽然老张买房的主要目的是为了投资赚钱,但也有自住的考虑、把小三房换成大四房。本打算等到新房交房、再把旧房子卖掉抹平债务,来个完美的房屋置换、再赚波收益…可这种操作的前提是房价得涨,而残酷的现实是房价偏偏不涨、甚至还跌。


老张很惨、但绝不是最惨的,虽然负债累累、但还没有杠杆断裂,他最大的失误是加的杠杆超过了自己的承受能力。


最怕的是在这轮房价的高点,那些抱着投资的目的去买房、并且还加了高杠杆的人。


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关于负债加杠杆买房,其实有三个闭环。


第一个是投资闭环。


负债加杠杆买房,不仅是房贷70%,甚至首付和月供也可能来自于负债,但终得有一个尽头…当出售掉房子、就可以把之前的所有负债全部结清,剩余的就是净赚的。


它的前提是房价得涨,并且房价涨幅要高于债务的成本。


第二个是需求闭环。


贷款买房、月供还款,买房的目的就是为了自住,哪怕房子下跌、也无所谓,反正就是为了满足自己的需求、就当享受了。


因为收入能裹得住月供,所以杠杆也不会断裂,闭环的终点是自住需求。


第三个闭环是崩盘。


不管是投资目的、还是自住目的,可能再也筹不到钱引发断供、可能房子卖不掉或即使卖掉也亏损惨重、可能失业或生意失败造成收入下滑…最终就是杠杆断裂、债务清零。


这也是一个闭环,当然是一个最坏的闭环,如果以这种形式闭环的人和金额足够多、就会引发金融系统风险,最终是全体百姓买单。


不管哪种闭环,它的底层逻辑就是人的收入能托起这个房价。


投资的闭环是得找到接盘侠,接盘侠的收入能还得起债务;需求的闭环是买房人的收入能还得起房贷、并能一直持续下去;崩溃的闭环是债务清零,得靠全体百姓的收入来托底。


前两年房价暴涨时,很多人忽视了收入的增长、忽视了人们的收入能不能支撑起如此高的房价,反正大家只看到房价节节攀升、只看到接盘侠潮水般的涌动,而全然不顾这些新购买力是透支了六个钱包后的最后努力、实际上已是强弩之末。


很多人把房价的下跌归因于政府的楼市调控,其实调控只是加速下跌了到来、并且以尽可能损失小的形式…若任由房价上涨、泡沫膨胀,一旦下跌其后果将不堪设想。


房子的最终目的就是使用,不管是居住使用、还是商业/办公使用、甚至是仓储物流使用,可因为一时的上涨,很多人就对房子投资赚钱产生了过多的幻想,以致于加了过高的杠杆、反而让自己深陷其中。


按目前的态势看,买房将不再是投资、而更多的是一种消费,我们的买房逻辑、思考角度、负债杠杆都要随之改变。


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房住不炒的背后,就隐含着“买房是消费、不是投资”的本意,可中央刚提出时根本没有人相信啊。


房企仍在负债加杠杆,还在采用之前“高杠杆/快周转”那一套打法;对普通人来说,仍然相信买房能暴击致富、所以仍在伺机负债加杠杆买房。


大家都坚信房价必定张、永远涨:钢铁/水泥/原材料都在涨,房价凭什么不涨?土地价格不断涨,面粉都赶上面包了、房价凭什么不涨?央妈每年印制大量的钞票、通货膨胀年年有,房价凭什么不涨?


于是就是今天的结果,很多房企、甚至不乏头部房企纷纷陷入债务困局,乃至暴雷频频;很多在房价高点高杠杆买入的投资客不仅没赚到钱、还背负一身债务,面临或者已经出现了杠杆断裂。


当人们相信一种结论,就会有选择的去找各种能证明自己结论的理由、而忽视其他,并造成因果倒置。


因为房价涨,所以才造成了地价、建材、人工等费用的上升,一旦房子需求下降、再影响到房价下跌,最简单的供需原理、就会倒逼上游的各种成本下降。房价上涨的正反馈立马转入房价下跌的正反馈。


如果买房成了消费、而不再是投资,我们该如何应对呢?


四个字:量力而行,根据自己的经济实力、比如收入/积蓄/资产等来决定花多少钱,而不是再任性的负债加杠杆。


消费是必须的,没有回报或回报难以量化,消费掉钱就是花了…你花了1万块买了苹果手机,请问回报如何量化呢?而投资讲的是能定量化的回报、是能赚钱,亏赚一目了然。


当房价稳定下来、不再有大幅上涨时,大家的投资欲望就熄灭,也就不会再千方百计的加杠杆了。


房企会主要以自有资金去购地、建房、运营,再附带适当的负债杠杆;个人会主要以自有资金去买房,即使贷款也会看自己的债务承受能力、而不会再想着去寻找下一个接盘侠。


同时,房企也不会再在偏远的郊区建设各种大型社区、旅游地产、各种小镇等,大家也不会再去购买……当买房成了消费时,大家会看自己是否真的会去住、是否真的有这个需求。


而以前大家去买房则抱着投资的目的,总是想着卖出去、有人接盘自己能赚一笔。


买房已不再是投资、而成了一笔大额消费,这个观念正在普及……当然是以某些人付出了惨烈的成本作为代价。


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深厚扎实的经济学基础,对市场、金融有深刻的理解和认知。
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