大胆预测,楼市调控会以什么形式宽松?

2021-11-19 09:030
摘要:楼市调控或许过度,负面影响不断涌现。




楼市调控或许过度,负面影响不断涌现。从大局考虑,调控需要宽松、只是应以什么形式宽松。


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房地产对国民经济有多重要?顺手拈来几组数据。


2019年,超过90%的城市对土地财政的依赖度超50%;

2020年房地产整体销售额17万亿,占GDP总量的17%;

我国居民家庭财富的70%以上是房产;

房地产关系上下游近百个行业,是实打实的实体经济;

……


可在严厉的调控下,楼市正遭遇史上最艰难的至暗时刻。


二次集中出让的土地,不仅起拍价下调、甚至出现了流拍,这里不乏之前火热的二线中心城市,而这无疑会影响地方的财政收入。


楼市的清冷已近寒冬,即使大幅降价销售仍难有起色,而这无疑又会影响上下游产业、进而冲击经济。


二手房价的下跌和交易冰冻,不仅影响居民的住房改善需求、还影响居民的财富多寡,再进而影响居民消费。


在三季度GDP跌破5%至4.9%后,或许会下拉经济进一步坠落。


当然还有更糟的。


最早出现华夏幸福、泰禾等房企暴雷时,我们认为这是正常的优胜劣汰、有益的市场出清;当恒大等头部房企出现暴雷时,我们认为这是个案、房地产整体风险可控;可随着越来越多房企的违约暴雷、并深陷流动性困境,给人的感觉是行业一片哀鸿、并且不知道底在哪里。


房地产事关经济,当然也事关民生。


每一个房地产项目的背后,都牵扯着数百、甚至数千户家庭…他们掏空六个钱包凑齐了首付去买房,一旦项目烂尾、将是两三代人积蓄的消灭和社会财富的巨大损失。


可在楼市严调控下,高负债、高杠杆运作的房企如何筹措资金让项目完工顺利交房呢?


不仅要关注高房价对未买房群体的伤害,也要关注到项目烂尾对购买期房群体的伤害…谁的利益不是利益呢?


这些道理大家都懂,政府当然也不例外。


可事情太复杂!


楼市加强调控或放松调控,对政府来说就是发个文件、很容易,不容易的是它有外部性、而这直接影响到政府的公信力,这事关今后政府的令行禁止。


2016年之前的十余年,楼市调控被戏称为楼市空调…因为每一次调控之后,房价都会再次上涨、且房价远超之前。


所以在2016年开启新一轮楼市调控时,很多人不屑一顾,并认为“无非再等个三年周期、最多五年”、“经济稍微下行、就会用房地产房地产来刺激”、深入人心的口号是“因为宏观调控、所以房价飞涨”……


也正是在这种心理预期下,中央提出“房住不炒”后、很多人根本就不当回事,反而认为是抄底捡漏的好时机、以至于调控越收越紧。


这就是政府调控面临的进退两难:放松调控、一旦房价再上涨,会毁害政府的声誉和今后政令的执行;严格调控、又面临经济下行的巨大压力,同时还可能造成大量项目烂尾影响民生和社会稳定,房价持续下跌又会危及金融系统安全。


调控需要宽松,但得以合适的形式。


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调控宽松需要保持一种平衡,既要符合中央的方针政策、又不能给百姓造成错误的心理预期、还得给房地产行业一些警戒…让那些逆调控而行、自顾加大负债杠杆的房企付出代价。


所以调控宽松只能是结构性的,针对某些方面、针对某些房企、针对某些人群进行差异化宽松,而不是全面的宽松。


为此我大胆预测,调控会有以下形式的宽松。


针对信贷的宽松


自“三档四线”后(房企的三道红线及银行的房地产贷款集中度管理制度),房企的信贷融资近乎停滞。其实这两条、尤其是后者是有过渡期的,但银行却错误的理解了监管层的意思、存在过度执行的问题,甚至连一些合理的信贷融资都停止了。


不仅房企的开发贷几乎全停,连客户的按揭房贷即使审批通过、但按揭款却迟迟不下,一拖甚至能超过半年,而这直接影响到房企的现金流。


自从央行在9月底提出楼市信贷“两维护”后(维护房地产健康稳定发展、维护购房者合法权益),房地产信贷有所宽松,但需要宽松的更大一些。


一个积极的信号,是最近银行间市场开始有房企发行中期票据了(就是房企发债),虽然目前金额才300亿,但这会一个积极的信号。


所以接下来针对房地产的信贷会逐步宽松,纠正目前的信贷收紧过度的问题,既是为了保经济、也是为了防项目烂尾保民生。



针对房企的宽松


2016年10月底开启的这轮楼市调控中,很多房企逆调控而行,尤其在中央明确提出去杠杆后、仍有房企赌政策会变反而不断的加杠杆,以致酿成了当下现金流枯竭的困境。


从以后政令畅通的角度看,必须让这类企业付出代价、否则就会出现“劣币驱逐良币”,造成“鼓励跟政策调控对着干”的错觉。


针对楼市的信贷需要宽松,但也要看针对哪些房企宽松…主观不断的降杠杆、只是遇到了调控过度而误伤现金流的房企,可以宽松。而对于主观不断加杠杆、且赌“大而不能倒”并想以此“胁迫”政府的房企就不会宽松。


让一些高杠杆高负债、逆调控而行的房企倒闭破产,或许会有一些损失,但这是规范市场政令畅通、维护政府声誉的必要成本。


针对人群的宽松


全面的放开限购限贷不现实,那样又会造成“楼市调控低头于经济现实压力”的错误心理预期,但可以针对某些人群宽松。


城镇化、让农村人口向城市迁徙是长期政策,而迁徙的人口是谁呢?


新市民…刚毕业的大学生、进城务工人员、甚至长期在城市工作生活的农民工。这群人本来就已脱离农村、长期融入城市,所以楼市向他们放开限购限贷也理所当然。或许有些城市已向他们放开限购,但还可以把进入门槛再降低一些、比如首付降低至20%。


国家已放开三胎、鼓励生育,而影响生育众多原因中的一个原因是住房问题,所以可以针对有孩家庭、甚至有两个孩子以上的家庭,进一步放松限购限贷…比如可以买二套改善房、且二套房的首付更低。


此外,为了降低以上这些群体的买房负担,甚至可以实行差别的贷款利率、让利率变得更低,奖励这类人群买房。


房地产是一个非常复杂的系统,政府必须站在中立的角度、高屋建瓴的去统筹规划,不应受一些利益群体的深度左右…有房的肯定希望房价暴涨、没房的肯定希望房价崩盘,都是屁股决定脑袋的情绪化表达,没有什么理性和建设性。


该预言会否成真,拭目以待。



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深厚扎实的经济学基础,对市场、金融有深刻的理解和认知。
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