货币政策转向!疯狂的上海楼市能够火燎九州?

2021-01-25 09:290
摘要:中国北方这段时间凛冬已至,寒潮侵袭。反正是能不出门,就不出门。但前一段时间,上海各大售楼部和房产中介,却十里洋场,人头攒动。




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中国北方这段时间凛冬已至,寒潮侵袭。反正是能不出门,就不出门。


但前一段时间,上海各大售楼部和房产中介,却十里洋场,人头攒动。以学区房为代表性的上海楼市迎来猛烈跳价上涨。


这种上涨毫不夸张,堪比2016年。


新房摇不到,二手房一天一个价,学区房狂涨,中环内老小区无房可买!这种魔幻楼市牛市,在牛身上焕发的根本就不是红色,而是紫光闪耀。


如果说深圳市万人摇,很多人感到惊讶,那么不好意思,上海售楼部压根就不让你进,因为你没认筹,认筹金多少?


举个例子,大网红徐汇滨江壹号的认筹金,也就“600万元而已”。


恍然间,好像全世界的有钱人都跑到上海买房去了。



虽然上海调控升级,打了好几个补丁,但是,这个政策威力还不够大。远没有达到2016年325新政落地力度,当时“首付4成飚至7成,社保2年变5年”,三条政策直接改变信仰。





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除了上海楼市,如果你最近去超市的话,会发现很多蔬菜价格也开始快速上涨。


有些菜,现在得按两卖!


菜价的涨幅速度最近是非常快的。虽然每年春节前,菜价上涨是惯例,但今年菜价涨幅的速度,是不同寻常的。


上海房价,菜价,以及更不用我多讲的股市,每天的红色K线无不扰动大家的神经。


每一个躁动的市场,都需要一个冷静的分析。


当然,由于篇幅原因,我们这次只分析上海楼市。





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这次上海楼市的核心领头羊,是学区房。


而学区房的上涨,不仅仅在上海,在北京广州南京杭州等多个一二线城市都有不同程度的跳价。


而上海学区房上涨的原因,有很多个原因合力所致,但首要原因绝对不是所谓全球大放水导致,而是这次的疫情。


因为疫情原因,使得国内大量的学生无法出国读书留学,这就使得很多原本计划出国读国际学校和私立学校的家长,转为抢购一线城市的学区房。


这一点极其重要。


因为这些家庭,财力极其雄厚。这些富豪家庭,买房根本就不考虑贷款。


其次,去年民办学校点招被重锤,教育部要求民办学校全部摇号。


那好了,原来都是掏钱买的指标,现在必须全部摇号,魔都帝都的虎爸虎妈只能去抢学区房。


再次,从经济学原理来讲。


房子价格毕竟也要遵循商品供需属性,而价格的快速涨跌,是由一小部分供需快速失衡所导致。


基于上述原因一和二,导致原因三的供需失衡就被无限放大。


这是导致大城市学区房价格暴涨的三大原因。





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当然,2020年疫情导致的货币相对宽松,是一个宏观环境宽裕的基础。


2021年货币政策会怎样?


基于资产通胀和严重预期的通胀,2021将呈现上半年拐点出现,停止放水,但会维持流动性不会紧缩,而下半年开始回收流动性的格局。


那么这种情形下,2021年,全国的房市会怎么演绎?


我两个月前在财富圈里提前就预判:


从目前的深圳和广州,以及当下的上海上涨来判断,从2021年,最晚三季度开始,新一轮结构性房价牛市会诞生,但是!这一轮楼市牛市,是结构性的。并非2015-2018年那一轮全国轮动的上涨。


那有朋友肯定会问,楼市的推动资金从哪儿来?


别忘了,股市结构牛市的赚钱效应已经持续了近两年,这是这次楼市的启动的重要源头资金,而非银行贷款资金。


好好琢磨琢磨,欧美直接融资的资金市场,是怎么推动房价上涨的。


那么,这一次的房价上涨,将分为三个阶段:


第一阶段:深广沪城市,50%结构性上涨(举例:深圳西部宝安、南山涨,东部几乎不动)。


第二阶段:珠三角和长三角核心城市内部结构性上涨(举例:东莞、南京、宁波、珠海等,部分城市与第一阶段的时间会咬的很紧)。


第三阶段:中西部核心城市,内部结构性上涨。(举例:武汉、郑州、成都优质学区房,CBD周边优质高端次新房)


这三个阶段,第一波至少+30%,先涨为敬。


其他不用问了,没戏。


特别是北方城市,除了北京,其他预计没啥行情。


而北京虽然是在北方,但由于首都地位,大家也别单纯把北京当北方城市。


所以,这次楼市结构性牛市行情,基本上就是长三角珠三角再加上零星几个中西部核心城市的行情。


和过去两年的股市一样,这次楼市结构牛市,和绝大多数人,没啥关系。


大家,拭目以待。


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宏观经济分析师,擅长房地产市场、大宗期货市场、股票证券市场,有丰富的从业经验。
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