因“牵一发而动全身”的巨大破坏力,头部企业的破产很容易引发金融系统性风险。龙头房企正继龙头金融机构之后,成为新的“大而不能倒”的企业。
8月20日,住建部、央行在京召开重点房地产企业座谈会,包括碧桂园、恒大、万科、融创等在内的12家大型房企与会。会议指出,在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。而这有利于房企形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为。什么样的资金监测和融资规则呢?345新规,这是媒体后期披露出来的。1)剔除预收款后的资产负债率大于70%;2)净负债率大于100%;3)现金短债比小于1倍。
1)若上述三项指标全部“踩线”,有息负债不得增加;2)若指标中两项“踩线”,有息负债规模年增速不得超过5%;3)若只有一项“踩线”,有息负债规模年增速可放宽至10%;4)若全部指标符合监管层要求,有息负债规模年增速可放宽至15%。
以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。
其实还有媒体较少提及的两个观察指标,一个是拿地销售比不高于40%,另一个是连续三年经营性现金流为负,同时需要对拿地资金来源做出解释。座谈会是重点房地产企业座谈会、一般的普通房企没有参加。什么是重点房地产企业?大型的、头部的、市场占有率高的房企。谁的资金监测和融资新规?重点房地产企业的资金监测和融资新规。有人解读成这是控制重点房企的有息负债规模和增长,防范金融风险,是房地产金融审慎管理制度的具体体现;有人解读成房企将因融资受限而资金匮乏,不得不通过加大销量增加回款,进而会引发房价下跌;有人解读成房企高负债拿地可能性会大幅下降、也就少了扩张变大的可能,房企的行业地位排序就此固化……
房地产是资金密集型行业,房地产公司已近乎一家金融机构,而龙头地产公司就像一家有重大影响力的金融公司……比银行等金融机构影响更深广的是,房地产不仅牵涉到钱、还牵涉到上下游近百个实体行业及成千上万户百姓的在建住房,一旦行业的龙头企业倒闭将对整个社会产生灾难性冲击。所以,监管层的政策在透漏出一个强烈信号:房企已开启“大而不能倒”模式。To big too fall,翻译成中文就是大而不能倒,它最初是指在社会经济中有重要影响的银行/保险等金融机构、一旦达到一定规模(即影响力足够大)时,即使因经营不善理应倒闭也倒闭不了——因为倒闭后的负面冲击整个社会承受不起。它因在2008年的美国次贷危机中被深入运用而广为人知。在即将破产的关键时刻,美国财政部一反过往“不直接干预经济”的常态、居然出手850亿美元购买了金融巨头AIG公司(美国国际集团)的资产,使得它没有倒闭、得以存活。救援计划遭到了各方猛烈批评。有人说这违背了自由市场的理念、有人说雷曼兄弟破产为何没有救援……而美国政府力排众议,不仅出资救了AIG集团,还向国会提出了7000亿美元的“问题资产救援计划”——美国史上最大规模的救援。计划被国会通过后,美国政府迅速把其中的1250亿美元用于注资最大的9家银行、以防止这些深受次贷危机重创的银行巨头们破产。这张图描述的是各大金融机构之间的网络关系——连线代表着它们之间的关联,连线越粗越深、关系就越强。由图可知,AIG就处在这张关系网的中心位置、影响巨大,一旦AIG破产将引发多米诺骨牌效应——其他金融机构会接连破产、从而再冲击整个社会。现实是,AIG作为美国最大的保险机构,管理着包括教师退休金、居民医疗险等众多资金,关系着近乎每一个美国人的财产安全和保命钱。一旦它倒下,不仅美国人的财富将化为乌有、整个国家的经济也面临崩溃。此外,好些金融机构都购买了AIG提供的资产保险,一旦这些金融机构的资产价值下降、AIG将会兜底。可一旦AIG破产,这些机构因受次贷危机冲击的降价资产将拿不到保险金、相应的这些机构将会因资产爆仓而被迫跟着倒闭…这就是灾难性的连锁反应。AIG就是“大而不能倒”的企业,雷曼兄弟么…还不足够大、还不足够有影响力、还不是中国人口中的“重点企业”。企业规模小时、是股东/老板们自己的,可企业一旦足够大、就属于社会的…也因此,它不能随便倒掉。
“大而不能倒”这一原则或多或少都被世界各国或明或暗的运用着,而今,这一原则似乎正适用于中国的房企巨头们。8月中旬,银保监会主席郭树清在《求是》杂志发表题为《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》的文章,其中提到:决胜全面建成小康社会,必须打赢三大攻坚战,其中一项重要内容是防范化解重大风险。防范化解重大风险的重点是防控金融风险…房地产金融化泡沫化势头得到遏制,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。
由此可见,房地产因资金密集型的金融属性,已不再仅仅是房地产问题、而成了关系金融系统性风险的重大问题了。头部地产公司绝大多数是上市公司,除了发行股票、公开债券(优先票据/可转债/公司债等)外,还有数量巨大的借款(银行贷款/信托融资等)及商业票据等。年报显示:截至2019年底,融创的总负债超8000亿元,而恒大的总借款就近8000亿、总负债则超1.8万亿元……不管是总负债抑或是总借款,头部房企的总金额都在数千亿元——数千亿元…已超过绝大多数城商行的总资产。若由此推算,一家头部房企的倒闭、其冲击破坏力不亚于一家中小城商行的破产。房地产不仅关系着金融系统性风险——地产企业在银行有大量贷款、通过信托募集大量资金、股票债券融资又牵涉到大量投资人、商业承兑汇票又关系到大量上游供应商货款……更重要的是,还牵连到成千上万户百姓住房会否烂尾,而这已超越了金融风险的范畴、直接关系到社会稳定。头部地产公司在整个社会网络中的位置,有点类似于AIG在美国整个金融网络中的位置。而房地产行业市场聚集度、龙头化的趋势还在加速。数据显示,今年上半年市场前5的大型房企市场占有率已达20%,而TOP20的房企、其市场占有率更是高达40%,房地产市场的集中度进一步加剧。过去几年,不少房企依靠高杠杆和高周转模式迅速崛起,在很短的时间内从一家地方性的小型房企一跃而升至第二梯队、甚至接近第一梯队的中型/大型房企…而今后,这种可能性已不存在了。即使某房企处于绿档位置,按照融资新规也只能最高增长有息负债15%、远远达不到高杠杆融资的效果,也因此就限制了房企的规模快速扩张……几乎可以肯定的是,行业会向当下的几个头部房企进一步集中。头部房企影响力越来越强、规模实力越来越大,终于…大而不能倒!最后,向大家推荐一下:《老A的上游圈》,包含全年音频实战赢家技巧+高频率投资随笔+每月一期的视频,现已有2000多小伙伴加入了,感兴趣的朋友可关注一下。
长按下方海报上的二维码,加入「老A的赢家术·上游圈」,抓住新时代的红利、一起晋阶上游!
识别下方二维码
▼立即加入「 老A的上游圈 」▼
【全文完】