重磅信号!房企进入“大而不能倒”的时代

2020-09-07 09:210
摘要:因“牵一发而动全身”的巨大破坏力,头部企业的破产很容易引发金融系统性风险。


因“牵一发而动全身”的巨大破坏力,头部企业的破产很容易引发金融系统性风险。龙头房企正继龙头金融机构之后,成为新的“大而不能倒”的企业。


01

一场座谈会

8月20日,住建部、央行在京召开重点房地产企业座谈会,包括碧桂园、恒大、万科、融创等在内的12家大型房企与会。

会议指出,在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。而这有利于房企形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为。

什么样的资金监测和融资规则呢?345新规,这是媒体后期披露出来的。

3指的是三条红线:

1)剔除预收款后的资产负债率大于70%;2)净负债率大于100%;3)现金短债比小于1倍。
4指的是”红橙黄绿”四档管理:

1)若上述三项指标全部“踩线”,有息负债不得增加;2)若指标中两项“踩线”,有息负债规模年增速不得超过5%;3)若只有一项“踩线”,有息负债规模年增速可放宽至10%;4)若全部指标符合监管层要求,有息负债规模年增速可放宽至15%。
5指的是5%:

以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。


其实还有媒体较少提及的两个观察指标,一个是拿地销售比不高于40%,另一个是连续三年经营性现金流为负,同时需要对拿地资金来源做出解释。

座谈会和345融资新规透露了什么信号?

座谈会是重点房地产企业座谈会、一般的普通房企没有参加。什么是重点房地产企业?大型的、头部的、市场占有率高的房企。谁的资金监测和融资新规?重点房地产企业的资金监测和融资新规。

有人解读成这是控制重点房企的有息负债规模和增长,防范金融风险,是房地产金融审慎管理制度的具体体现;

有人解读成房企将因融资受限而资金匮乏,不得不通过加大销量增加回款,进而会引发房价下跌;

有人解读成房企高负债拿地可能性会大幅下降、也就少了扩张变大的可能,房企的行业地位排序就此固化……

房地产是资金密集型行业,房地产公司已近乎一家金融机构,而龙头地产公司就像一家有重大影响力的金融公司……比银行等金融机构影响更深广的是,房地产不仅牵涉到钱、还牵涉到上下游近百个实体行业及成千上万户百姓的在建住房,一旦行业的龙头企业倒闭将对整个社会产生灾难性冲击。

所以,监管层的政策在透漏出一个强烈信号:房企已开启“大而不能倒”模式。


02

大而不能倒

To big too fall,翻译成中文就是大而不能倒,它最初是指在社会经济中有重要影响的银行/保险等金融机构、一旦达到一定规模(即影响力足够大)时,即使因经营不善理应倒闭也倒闭不了——因为倒闭后的负面冲击整个社会承受不起。

它因在2008年的美国次贷危机中被深入运用而广为人知。

在即将破产的关键时刻,美国财政部一反过往“不直接干预经济”的常态、居然出手850亿美元购买了金融巨头AIG公司(美国国际集团)的资产,使得它没有倒闭、得以存活。

救援计划遭到了各方猛烈批评。有人说这违背了自由市场的理念、有人说雷曼兄弟破产为何没有救援……而美国政府力排众议,不仅出资救了AIG集团,还向国会提出了7000亿美元的“问题资产救援计划”——美国史上最大规模的救援。

计划被国会通过后,美国政府迅速把其中的1250亿美元用于注资最大的9家银行、以防止这些深受次贷危机重创的银行巨头们破产。

为什么要巨资救助AIG?我们看下面一张图。


这张图描述的是各大金融机构之间的网络关系——连线代表着它们之间的关联,连线越粗越深、关系就越强。

由图可知,AIG就处在这张关系网的中心位置、影响巨大,一旦AIG破产将引发多米诺骨牌效应——其他金融机构会接连破产、从而再冲击整个社会。

现实是,AIG作为美国最大的保险机构,管理着包括教师退休金、居民医疗险等众多资金,关系着近乎每一个美国人的财产安全和保命钱。一旦它倒下,不仅美国人的财富将化为乌有、整个国家的经济也面临崩溃。

此外,好些金融机构都购买了AIG提供的资产保险,一旦这些金融机构的资产价值下降、AIG将会兜底。可一旦AIG破产,这些机构因受次贷危机冲击的降价资产将拿不到保险金、相应的这些机构将会因资产爆仓而被迫跟着倒闭…这就是灾难性的连锁反应。

AIG就是“大而不能倒”的企业,雷曼兄弟么…还不足够大、还不足够有影响力、还不是中国人口中的“重点企业”。

企业规模小时、是股东/老板们自己的,可企业一旦足够大、就属于社会的…也因此,它不能随便倒掉。


“大而不能倒”这一原则或多或少都被世界各国或明或暗的运用着,而今,这一原则似乎正适用于中国的房企巨头们。


03

风险!风险!

8月中旬,银保监会主席郭树清在《求是》杂志发表题为《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》的文章,其中提到:

决胜全面建成小康社会,必须打赢三大攻坚战,其中一项重要内容是防范化解重大风险。防范化解重大风险的重点是防控金融风险房地产金融化泡沫化势头得到遏制,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

由此可见,房地产因资金密集型的金融属性,已不再仅仅是房地产问题、而成了关系金融系统性风险的重大问题了。

头部地产公司绝大多数是上市公司,除了发行股票、公开债券(优先票据/可转债/公司债等)外,还有数量巨大的借款(银行贷款/信托融资等)及商业票据等。

年报显示:截至2019年底,融创的总负债超8000亿元,而恒大的总借款就近8000亿、总负债则超1.8万亿元……不管是总负债抑或是总借款,头部房企的总金额都在数千亿元——数千亿元已超过绝大多数城商行的总资产。

若由此推算,一家头部房企的倒闭、其冲击破坏力不亚于一家中小城商行的破产。

△图片来源:企业预警通

房地产不仅关系着金融系统性风险——地产企业在银行有大量贷款、通过信托募集大量资金、股票债券融资又牵涉到大量投资人、商业承兑汇票又关系到大量上游供应商货款……更重要的是,还牵连到成千上万户百姓住房会否烂尾,而这已超越了金融风险的范畴、直接关系到社会稳定。

头部地产公司在整个社会网络中的位置,有点类似于AIG在美国整个金融网络中的位置。而房地产行业市场聚集度、龙头化的趋势还在加速。

数据显示,今年上半年市场前5的大型房企市场占有率已达20%,而TOP20的房企、其市场占有率更是高达40%,房地产市场的集中度进一步加剧。

过去几年,不少房企依靠高杠杆和高周转模式迅速崛起,在很短的时间内从一家地方性的小型房企一跃而升至第二梯队、甚至接近第一梯队的中型/大型房企…而今后,这种可能性已不存在了。

即使某房企处于绿档位置,按照融资新规也只能最高增长有息负债15%、远远达不到高杠杆融资的效果,也因此就限制了房企的规模快速扩张……几乎可以肯定的是,行业会向当下的几个头部房企进一步集中。

头部房企影响力越来越强、规模实力越来越大,终于…大而不能倒!

一个新时代正在到来。

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深厚扎实的经济学基础,对市场、金融有深刻的理解和认知。
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