下半年货币政策转向!房价不涨的原因找到了 !

2020-07-13 09:250
摘要:上周五,央行举行2020年上半年金融统计数据新闻发布会,透漏了下半年货币政策走向的重大信号,对我们投资、买房、贷款等决策有重要指导意义,本文对此进行分析解读一下。


上周五,央行举行2020年上半年金融统计数据新闻发布会,透漏了下半年货币政策走向的重大信号,对我们投资、买房、贷款等决策有重要指导意义,本文对此进行分析解读一下。


01

央妈还会超发放水吗?

不会。危机模式转为正常模式。

央行印钞出于两个目的:一个是随着经济的增长而适度的增加货币供应,否则会因为货币的数量太少而造成通缩,这是正常模式;另一个就是为了短期刺激经济而增发钞票(实际上就是增加贷款),这就是危机模式了。

上半年央妈为了应对新冠疫情,释放了海量的流动性。社会融资总额(贷款、股/债融资、票据融资、政府债等的总和)累积净增20.8万亿、比去年同期多6.2万亿,M2余额为213.5万亿、同比增长11.1%。

当下市场中的钱够不够呢?

央行官员的回答是“总体看,当前流动性合理充裕”,也就是说市场不缺钱,并预计下半年“M2和社会融资规模将保持平稳增长”

当前的货币政策是更加灵活适度、现在更加强调“适度”两个字,其中的一个适度就是要货币总量的适度,央行官员的说法是信贷的投放要和经济复苏的节奏相匹配

经济复苏节奏的定量指标是什么呢?就是GDP增长率。

一季度的GDP增长是-6.8%,二季度的数据还没出来,有专家预测上半年GDP增长会由负转正。我们假定这个乐观预测是准确的,可在GDP没增长的情况下钱的数量增长了多少了?

11.1%,也就是M2的增长率。

下半年的GDP增长率会是多少呢?按照这些年GDP增长6%来推测、下半年经济增长估计也就在6%左右,按照上文“信贷投放要与经济复苏节奏相匹配”的说法,可大致推测下半年的M2增速也应该是6%稍微靠上。

货币供应增量将由上半年的11%下降5个百分点至6%,所以请不要再嚷嚷“央妈又印钞放水”了。我们的货币政策正由超发放水的危机模式,转为与GDP增长相匹配的正常模式。

这在货币政策的具体执行中也体现出来了。

2月份推出的用于“保障医疗产品的生产和重要生活物资供应”的3000亿元低息再贷款,因医疗产品产能扩大、物质保障已非常充裕,目前这项政策已退出了。

3月份推出的“支持复工复产的”5000亿元再贷款再贴现货币政策,也因复工复产目标的基本完成,该政策也已退出。

整体来说,下半年货币供应平稳甚至偏紧,所以请不要再幻想“央妈放水推动楼市或股市暴涨了”。

其实,越来越的人感受并深刻理解了现在的放水跟过往的不同:现在的放水时定向放水、现在的宽松是定向宽松,官方的说法是“定向滴管”、防止“跑冒渗漏”。


02

贷款政策红利还有吗?

有。但成色不如上半年。

央行每年会对全年新增贷款设定一个目标,今年的目标是20万亿。上半年已经新增放贷多少呢?答案是12.1万亿,也就是说下半年只有约8万亿的总信贷额度。

信贷宽松、政策支持、央行定向放出极低成本的资金上半年着实出现了一波信贷红利,有银行给小微企业的贷款月利率只有0.32%、年化合计3.84%。

下半年还有信贷政策红利吗?有,但成色不如上半年。

这就牵涉到货币政策更加灵活适度的另一个“适度”——价格上的适度、即贷款利率高低的适度。

按央行官员的说法是“利率适当下行并不是利率越低越好”,否则“就会产生套利的问题”,“资金流向不该流向的领域”,“所以利率适当下行但也不能过低”。

利率过低,再遇到突发意外需要降息刺激经济时就无工具可用,保证一定的利率就是以防万一、留个后路。此外,利率过低且与经济增长率不相适应,就会出现套利。

比如因经济增长、正常的市场利率是7%,可央妈却提供了4%利率的优惠贷款,此时获得该优惠贷款的人就会套利——把钱拿到市场中去放贷赚差价、甚至拿钱去做高息无风险理财。

我们之前推荐过中小银行4%的活期存款和5%的定期存款,这里就存在一个无风险套利模型:获得上文中年息3.84%的贷款、再去购买4%或5%的银行存款,妥妥的1个多点的套利出来了。

可这就是资金空转啊,没有刺激经济、没有带动就业,只是以钱炒钱…而这都是过低利率贷款的错。

有人会说,政府也强调了“引导融资成本进一步降低”啊、并且还提出了银行让利给实体1.5万亿举措,岂不是贷款利率、主要是经营贷利率越来越低?

这里的融资成本是市场整体的加权综合成本、不是算数平均成本、也不是最优惠的贷款成本。举个例子:

A企业贷款100万、年利率为4%,B企业贷款500万、年利率为7%。市场整体融资成本是5.5%[(4%+7%)÷2]吗?

NO!是6.5%,即(100万×4%+500万×7%)÷(100万+500万)=6.5%。需要把贷款额度的权重加上。

那之后,若A企业再贷款100万、年利率为由4%升为5%,B企业再贷款500万、年利率由7%降为6%,市场整体融资成本是多少呢?5.8%。

看到了吗?享受最优惠贷款的A企业,因贷款额少、哪怕再次贷款时的利率涨了1%,但因为B企业贷款额多、而利率同样下降了1%,所以市场整体贷款利率就由6.5%下降到了5.8%。

这也就是下半年信贷红利的状况:数量较少/极低利率的贷款会变少、甚至消失,而其他普遍性高利率贷款的利率则会进一步下降。

信贷政策红利的最佳窗口期正在关闭。


03

房贷利率会再下降吗?

基本不会。资金在分层,信贷定向宽松。

从去年下半年开始,按揭房贷整体利率在逐步下降,当然各城的利率是有差别的。为了便于理解,我们还以之前的基准利率来作为参考指标。

现在首套按揭房贷的利率普遍在5.8%左右,即上浮约15%,个别城市如上海、其首套利率在4.65%左右,即95折。

有人会想,既然融资成本要进一步下降,那自己的按揭房贷是不是再拖一下呢?因为贷款利率要降啊。

对不起,你想多了。

现在的资金是分层的、信贷宽松也是定向的:有人拿到的钱便宜、有人拿到的钱贵,监管层鼓励资金向某些领域(主要是实体)流入、但也限制资金流向某些领域(主要是楼市),别太指望房贷利率会大幅下降、当然更不要指望房价大涨。

资金的流入聚集才会推动价格的上涨,这在楼市中表现的特别明显。

2009年和2016年房价暴涨,都是因为信贷宽松、且宽松的钱大量流入楼市的结果。2018年开启的这轮信贷宽松周期,为何房价没有涨呢?

因为定向滴管货币政策下,限制了资金流向楼市。这在本次的发布会上,央行官员也做了证实,以下为原话:

“这些年我们一直着力于引导商业银行优化信贷结构,把投向房地产的金融资源控制在适度范围内”、“早些年商业银行对房地产行业新增贷款占各项贷款增量的比例,曾经高达43%、44%,这些年这个比例逐渐下降,今年1-5月份占比已经降到了25%”。

制造业、小微普惠、“三农”贷款都在大幅增长,什么领域的贷款降了呢?降的比较多的一个是以城投公司为代表的地方融资平台,另一个就是房地产行业了、不管是地产商申请的开发贷款还是老百姓申请的按揭贷款,都在大幅下降。

这就是千呼万唤、每次降息降准总能意淫高潮的“房价要暴涨”而最终却没有来的真正原因。

这次新闻发布会传递了那些信号?请记住货币政策已转向,经营贷红利窗口期关闭、按揭房贷利率不会再降、房价不涨的原因是限制资金流入楼市。

如果以上内容读得有些累、甚至还没看明白,那记住以下的结论就好。

1.如果现在还能遇到跟上半年一样利率的优惠贷款,请及时把握、抓住信贷红利的尾巴。政策红利有窗口期、信贷产品也有周期,越靠前优势越明显。

2.刚需买房的、想享受房贷利率优惠拖着不办的无需再等,当下的房贷利率会维持较长时间、也别指望房价普遍性的暴涨——因为钱流不进来。

3.如果钱闲置不用,抓紧购买中小银行的高息存款。在贷款利率下降、银行让利实体1.5万亿的政策下,为保证赚息差的银行生存和必要利润、降低存款利率减少银行资金成本是趋势。

别只读文章,赶紧行动吧!

央行发布会详情可点击2020年上半年金融统计数据新闻发布会文字实录

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【全文完】


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