醒醒吧！请抛弃再次刺激楼市的幻想
摘要：“听说放水降息，楼市是不是又一次要启动了？”“我看你是发高烧，脑子被烧坏了！”
一场突如其来的新冠疫情，让很多行业和企业叫苦不迭，这回轮到了房地产。返乡置业泡汤，本应财源广进而今颗粒无收，重创回款现金流；售楼部关闭，销售渠道关停近一季度，回款现金流要枯竭；中介分销渠道延期开门/楼市小阳春消失，回款现金流困难加剧。
在资金流入端缺乏现金回款的情况下，资金的支出端却汩汩流出、不可停歇。工资要发、售楼部和办公场地租金要付……这是刚性支出；银行贷款的利息要付、到期的债务要还……这是刚性支出；基建材料款、工程建设款等同样不能少……这是刚性支出。
作为资金密集型的行业——房地产，浑身一动就是钱、每天一睁开眼就是钱……你说房地产难不难？相信很多人听了以上诉苦，会不由自主的同情道：难！难！真是难！于是，一个救房地产的夜壶论调被某些人再次提起：房地产牵涉上下游近百个行业，房地产是地方政府重要的财政来源，房地产是GDP的重要拉动引擎……所以房地产必须得救。与此遥相呼应的是“楼市抄底”论被再次提起：刺激楼市不是要开启新一轮房价暴涨模式了吗？楼市当下的困难并不是疫情引起的好吗？！在本轮楼市强调控下，房地产正在从疯狂模式回归正常模式——价格平淡、销售平淡、预期平淡……只不过疫情加剧了这种平淡。返乡置业泡汤？全国楼市下行周期、人们对大城市房产价值达成共识，供应过剩的四五六线城市本就不会有多少销量。售楼部关闭影响销售回款？楼市强调控下，按揭贷款的回款周期本就长达数月，地产商一季度的支出应该来自于四季度、甚至三季度的销售。小阳春消失加剧回款困难？如果本就有小阳春需求，等疫情结束后购买自会上来，那疫情只会延后小阳春而不会消灭小阳春。有人不服：老A你瞎说，央行放水已经开始了，你难道看不到吗？央行副行长在2月7日答记者问时，还释放本月LPR利率下行的信贷宽松信号……
央行逆回购确实是向市场（主要是向银行系统）投放更多的钱，可你看到这些逆回购的时间了吗？都是7天、14天的逆回购啊。也就是说在7天、14天后，这些钱是要收回的……当然到期后可以续作，新的投放量减去到期的回收量其净差额才是真正放出的钱，也就是说并没有放出这么多的钱……但其差额是正增长是没有问题的。尤为重要的在于：央行是在放水，但你得看放出的水都流向了哪里。央行放出的水流流向哪里呢？流向实体企业、流向中小微企业、流向受这次疫情冲击巨大的餐饮/交通/住宿等行业。西贝餐饮的老板贾国龙在哭诉一周后获得了浦发银行4.3亿授信、其中1.2亿已经到账，利息比基准还要低一些，这就是央行放出的水先流入浦发这样的商业银行、再流入西贝这样的贷款企业的路径啊。为了支持商业银行向中小微企业发放更多的低息贷款，央行向商业银行直接提供利息极低的再贷款、对向中小微企业贷款达到一个量（贷款额占比、贷款户占比、贷款增速等）的中小银行给与更低的存准率要求等……这些全都是我们看到的央行印钞放水。央行确实在印钞放水，并且从2018年4月第一次降低存款准备金率1%就开始了。可近两年来房价涨了吗？不仅没涨还有所下跌。央行放水并不一定会引起房价上涨，只有政府允许资金流入楼市时，房价才会上涨。限购取消了吗？限贷取消了吗？限融取消了吗？……这些可都是资金流入楼市的渠道哦。有人还是不甘心：难道你没看到地方政府频繁的救市举动吗？2月12日，无锡出台十七条措施政策，支持住建行业共度难关。包括税款缴纳延期、房产税/城镇土地使用税减免、在锡银行机构不盲目抽贷/断贷/压贷、可申请延期缴纳土地出让金等。2月12日，西安发布《西安市政府关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施》的10条通知。包括分期缴纳土地出让款、允许变更土地出让款缴纳期限、容缺办理用地许可证/工程许可证等相关许可手续、可预办理不动产登记手续等。2月12日，上海印发《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》的通知。包括可调整土地价款缴付方式和期限,未能按土地出让合同约定缴付土地价款和缴付土地的不作为违约行为、不计滞纳金和违约金等。
除了这些地方政府积极的救市政策外，还有各地房地产协（商）会的颁布的“红头文件”，比如下图：其文件大意是：降低首付比例、放宽限购政策、减低首套/二套房贷利率、放宽预售政策、购房补贴或贴息、放宽价格备案限制……几乎招招建议都在突破本轮楼市调控的核心要点。所谓的地方政府救楼市，实际上是为了应对疫情促进经济快速恢复、平稳发展的正常举措，这只是住建行业（包括房地产）的部分，所以也就有其他行业的促进部分，如餐饮、交通、住宿、旅游等行业……莫非也是刺激这些行业不成？房地产协（商）会、租赁协会等只是个社会团体、民间组织，是由行业内的企业自发组织成立的，其日常开支来自于这些会员企业缴纳的会费，谁出钱自然替谁说话、并代表谁的利益了……恨不得打压楼市的调控政策全部取消才好呢！它们不是政府机构……当然也就代表不了政府的意图，只是一种民间呼声……准确的说是地产商的呼声。把正常支持企业度过疫情的难关，牵强附会成是救楼市、刺激楼市，显然是别有用心的曲解误会。在抗击疫情恢复经济生产的过程中，难道包括房地产在内的住建类企业连正常的支持都不应该有吗？2008年和2015年的信贷刺激催涨房价，已让大家形成强烈的路径依赖——凡有风吹草动、经济稍微有些波折就会信贷放水，最后水再流入楼市，这当然是一种误解。只有经济面临极端影响时，才会重剂量刺激，包括房地产。2008年中有汶川地震、年末有次贷危机（次贷危机影响出口，而那时中国经济对外依存度极大），2015年的“三去”（去库存/去产能/去杠杆）主要针对过剩的、落后的实体企业，后来反而水流入了楼市……那时政府没经验啊。这次新冠疫情对中国经济并没有造成极端影响，只是经济生产暂停，并没有破坏生产系统，一旦复工产能立马恢复，所以充其量就是一次波折，海量放水的根基也就不存在。就像过去两年中美贸易战引发放水刺激经济并带涨房价的预期一样，后来……都被打脸。经过2016年这轮房价暴涨，一二线城市的房价已处高位，远超普通百姓的承受能力，此时需要停歇一下等等大家的收入。更重要的是这轮房价造成的民怨负面影响正在影响社会的稳定……作为强势体制的政府又怎能犯第二次错呢？与此同时，我们也深刻领悟到了科技创新、经济实体的重要性。对中国高科技产品进口（如芯片）的限制，让我们认识到科研技术的重要；对中国外贸出口（中美贸易摩擦）的限制，让我们认识到发展国内市场需求的重要。比起房地产来说，中国更需要一流的科技实力和实体经济实力……这就是为何本轮楼市调控如此之严、持续时间如此之长、定力如此之坚定。房住不炒、三稳（稳房价/稳地价/稳预期）、不把房地产作为短期刺激经济手段，最起码会在短期数年内坚定执行。但是也有一些人反驳，在某些二线城市限购名存实亡、存在灰色操作的空间，似乎政府在放松调控，并由此联想到钱会流入楼市进而推高房价……这是一厢情愿。请问这样操作，房价涨了吗？如果没涨那就符合“三稳”的目标啊。一旦房价上涨，政府立马会严堵各种漏洞。房价是经济的表现，城市房价的高低就是城市经济硬实力和文化软实力强弱的体现，没有坚实的经济基础，高昂的房价就是泡沫、一戳就破。若再放水刺激楼市推高房价，不怕自己接到最后一棒吗？那些盼望放水刺激楼市、并希望抄底大赚的一笔的人，我劝你还是清醒些、早点洗洗睡吧。对于一些高净值客户来说，未来两三年国内或许不是理想的房产投资目的地（有人问穷人咋办？嗯……难道不是努力赚钱吗？），那有何应对之策呢？我的建议是不妨去海外看看。为避免广告嫌疑，这里就不详谈了。感兴趣的朋友可以添加下方我的微信，见朋友圈第一条。
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深厚扎实的经济学基础，对市场、金融有深刻的理解和认知。
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