房产的机会，差不多了？

现在，人们对城市级别的划分早已坦然接受：北上广深四个直辖市是一线城市，富裕省份的省会城市如杭州/南京/武汉/成都等属于二线城市，经济再稍弱一些的省会城市或经济强市属于三四线城市……如此划分下去，直至浩若繁星的广大十八线小城。

与此同时，人们对不同城市的房价也会认为理所当然就该如此：一线城市最普通的房子，其价格就应该在5万/平以上；二线城市最普通的房子，其价格也应该在2万/平以上；三四线城市的房价1万每平也正常……十八线小城的房价也只能是每平3000元、甚至1000元（如东北的鹤岗）。

人们很容易对当下的现象习以为常，而对过往的事情和未来的事物觉得不可思议，就如同现在不同等级城市的房价。

在二十余年前的上世纪九十年代，不同等级城市的房价差别并没有这么大，并体现出明显的分城市场特征——一个城市房价的高低，主要受当地经济水平高低、富裕人群多少的影响，甚至不乏富裕地级市/小县城房价超越省会城市房价的案例。

二十年前的九十年代中后期、甚至2000年初，各地城市的房价如何呢？

现在北京/上海七八万每平的房子，在那时也就2000多元。而像工业发达的东北地区某些城市如沈阳、河北重工业发达的城市如唐山等，那时的房价也是2000元出头，而今这些城市的房价多在1万多元。

浙江民营经济发达的城市——温州，其房价常年高于杭州、甚至逼近上海。

此外一些资源型城市，因那些年煤矿价格的上涨而变得富的流油，进而带动了当地房价的高企，如陕北地区的神木/榆林等城市、内蒙古的鄂尔多斯等城市、山西的忻州/晋城等下辖的县城，其房价都接近、甚至高于当地的省会城市房价。

为什么会这样呢？

因为那时的城市化水平低，还没有出现大规模的人口跨市、跨省流动，一个城市工业发达、经济有活力、煤矿等资源多，对应的有钱人群体就多，而这些有钱人多把钱用于本地消费……扎堆在县城或地级市买房，从而推高了房价，甚至能追赶今天看来遥不可及的一线城市如北京上海的房价。

那时候因户籍限制、各地经济割裂、交通落后不畅等原因，人们在城市间的流动较少，作为不动产的房子，其市场也只能是一个城市内的市场，受这个城市由当地人形成的需求和这个城市房子供求的影响。

中国城市及城市房价的分化起始于2000年后，当然这是综合因素作用的结果。

1998年，国务院发布《关于进一步城镇住房改革加快住房建设的通知》，其中提到要停止住房实物分配，逐步实行住房分配的货币化。

这也标志着我国住房正式启动市场化改革，将由之前的政府建房配给制向居民市场购买制转变，这为之后二十年房地产业轰轰烈烈的大发展扫清了障碍。

1999年，大学大规模扩招，大学制度由之前的精英教育向大众教育转变。

也许有人会说这影响了大学生的整体质量，但总体来看利远大于弊——不仅为我国经济发展培养了各类急需型人才，并且还加速了我国的城市化，大量的农村学生来到大城市读书并买房定居在那里。

2001年，中国正式加入WTO，中国经济由此全面融入世界经济体系并参与到全球产业链的分工当中，“世界工厂”的美誉就此确立。

出口成为拉动中国经济的三驾马车之首，大量的农村人口由此进入工厂、进入城市，加速了人口的全国内流动，宏大的城市化浪潮进一步深入。

结果是什么呢？人才、资源、货币等开始在全国范围内自由流动配置。

更优秀的人才、更优质的资源、更多的资本开始向更高等级的城市流动并沉淀下来，并由此带来了高等级城市房子的供需失衡，进而推高了房价——也就是当下结果：北上广深等一线城市房价极高，相应的二线、三线、四五线……十八线小城的房价在逐级递减。

那些年我们看到的新闻如：山西煤老板整层买下北京的楼盘、温州炒房团扫荡上海楼市、买房就送户口当然更没有限购政策……全国性资金在向一二线城市聚集。城市的价值在凸显分化、城市的房价开始逐步拉开差距。

近二十年，房地产成为拉动经济的重要动力引擎，近十年房地成为短期刺激经济的重要手段……而它们的背后都是印钞放水，放出的水、印出的钱都去哪了呢？或者它们最初就放到了一二线城市（主要把贷款放给了一二线城市），或者印出的这些钱最终又流动汇集到一二线城市（人们带着钱来一二线城市生活、甚至买房）。

2008年四万亿信贷放水，引发了2009年以北京为代表的一二线城市房价翻番；2015年房地产去库存，引发了2016年以深圳为代表的一二线城市再次翻番。

由此，城市间的等级泾渭分明、房价越来越大，就此形成了一个全国联动的房地产市场。

可当下及以后呢？

种种迹象表明，本轮楼市调控的力度和决心远超以往，势必要稳定住房价、并把“房住不炒”的政策落实下去，楼市有重回各城独立市场的趋势。

其中的一个政策就是限购。哪怕你再有钱若你没有购房资格，同样被排斥在需求之外、构不成有效需求，像北京/上海等严调控的城市，购房资格竟然严格到连续五年社保或所得税的程度，也就是说买房人近乎于当地人、楼市需求近乎于本城市的人口需求，彷佛又回到了二十年前的分城市场的特色，以前是主动、现在是被迫。

而对广大不限购的三四五六线城市呢？它们不限购，原则上任何一个国人都可以在那买房，可因城市的等级弱，其实没有什么外来人口去那里买房的，当地的楼市需求业主要是来自于当地人口的居住需求，也近乎是一个独立的房地产市场。

本轮楼市调控的一个关键是信贷、资金的调控，即千方百计的围追堵截资金流入楼市，并在楼市周围形成一堵铁墙，把房地产的资金和非房地产的资金割裂开来、形成两个独立的市场。

从去年开始信贷就开始逐渐宽松起来，但在限购、限贷、打击首付贷、禁止消费贷/经营贷/信用卡资金流入楼市的政策下，房价硬是没涨、甚至一些地区还出现了下跌。

以前的信贷刺激是大水漫灌式的雨露均沾，而这轮信贷刺激则是定向调控下的浇水滴灌。

以后楼市的发展趋势是什么呢？楼市的价值、房价的高低，将主要取决于城市的价值。

科技创新领先的城市、服务业占主导的城市、互联网新经济发达的城市，其价值会越来越大、相应的房价就有支撑、有上涨的潜力，毕竟在楼市独立的市场下，房价取决于当地的经济水平、取决于当地的高收入人群。

没落的工业城市、资源枯竭性城市、没有创新/没有特色的城市，人口会逐渐流失、其价值也将越来越低，对应的房价只能维持现状、甚至还有可能下跌，没有产业、没有人、没有钱……房价怎么会涨呢？

那广大的三四五六城市房价就永远不会再涨了吗？这要看国家的信贷政策啊，一波定向这些城市的信贷放水是推动房价暴涨的唯一动力，如2008年全国性的信贷放水、2017年定向这些城市的棚改货币化安置放水。

那我们若想再投资时，该如何应对呢？寻找结构性机会：新房降价捡漏的机会、二手房选筹淘笋的机会、楼市调控下一二手房子价差的机会……

普遍性的房地产投资赚钱的大机会，差不多该结束了。

不管你愿意与否，我们早晚得接受这一个残酷的现实。

从生命周期的角度看，我国楼市或许已到了中后期，期间的暴涨致富机会已然不多……那我们能不能找到另一个正处于生命周期中前期的地方呢？

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