北京新房明显上涨
每个月，国家统计局都会公布上个月份的70个大中城市房价涨幅变化数据，但很不直观。因此，船长每个月会根据城市的涨幅，重新整理制作数据表格，更直观地观察房价行情变化。
12月16日，国家统计局发布了11月份的房价变化数据。与数据相比，楼市调控政策扑朔迷离的走向，更引人关注。
北京新房明显上涨
先来看一下新房环比涨幅的情况。
1）相比10月份，70个城市的新房价格中有44个城市上涨（10月为50个），5个城市持平（10月为3个），21个城市下跌（10月为17个）。上涨的城市持续减少，而下跌的城市则继续增加，新房的整体温度还在下降。
2）在44个上涨的城市中，只有9个城市的环比涨幅超过1%，而在10月份这一数据还在15个。
3）在44个上涨的城市中，领跑者再次易主，银川和唐山均以1.9%的环比涨幅居首。而位居第三位的，则是明显回暖的而北京（1.7%），10月份北京的新房还在下跌。
4） 新房环比涨幅超过1%的城市还有锦州、呼和浩特、西宁、兰州、长春、秦皇岛均属于二三线城市。
5）4个一线城市中各有冷暖，除了北京大涨1.7%之外，上海、深圳小幅上涨0.3%和0.2%，而广州则下降0.5%。
6）相比10月份，下跌的城市扩大到21个，数量持续增加。下跌最多的城市为乌鲁木齐、济南、南昌，跌幅在0.5%之上。
7）天津、石家庄、宁波、青岛、蚌埠5个城市较10月份，新房价格持平。
唐山二手房领涨
新房代表着增量市场的表现，而存量市场的二手房数据，更能代表真实交易的情况。11月份的二手房表现，出现了不小的变化。
1）与10月相比，70个城市的二手房价有32个上涨（10月为31个），5个持平（10月为4个），而下跌的城市缩减到33个（10月为35个）。
10月份的二手房市场，一半的城市在下跌，而11月份的数据只能说微微回暖，寒冬依旧在持续。
2）32个上涨的城市中，只有6个城市涨幅超过1%，其中唐山以1.8%的涨幅位居第一，哈尔滨上涨1.5%位居第二，而第三位则属于一线城市深圳（1.4%）。
很明显，深圳二手房的上涨，明显受“豪宅税”调整的影响。2019年11月11日起，深圳将容积率在1.0以上、建筑面积在144㎡以下的房子定为普通住宅，满两年可免征增值税，“豪宅”的认定标准大幅上调。
政策出台后，深圳的二手房市场便出现一股买卖热潮，房东纷纷以涨价的方式来“庆祝”。可以想见，12月份的深圳二手房市场，房价上涨还会持续。
3）涨幅超过1%的城市还有沈阳、西宁、丹东。
4）4个一线城市同样各自分化，除了深圳大涨1.4%之外，北京和广州分别下降0.4%和0.2%，上海持平。
5）11月份下跌的城市缩减到31个，但跌幅都未超过1%。跌幅最大的三个城市为韶关、西安、青岛，青岛的二手房同比跌幅已经超过5%。
6）以二手房同比涨幅来看，唐山、西宁、呼和浩特、大理、南宁涨幅均超过11%位居前五。
深圳！深圳！
当然，很多人对国家统计局的这份数据存在一定的质疑，它对当下市场的反应并不客观。我们不妨引用第三方统计机构的数据，来看一下真实的11月份市场，是冷还是热？
▲图片来源：冰山指数
1）在冰山指数提供的56个城市11月份二手房涨幅排行中，有20个城市环比上涨，2个城市持平，34个城市下跌，一多半的城市房价还在下跌。
2）20个上涨的城市中，深圳以1.6%的涨幅排在第一。受“豪宅税”调整的影响，真实的深圳市场，已经火热起来。
3）而深圳的火热似乎也带动了东莞的上涨，东莞在11月以1.1%的环比涨幅排在第三位。上周，甚至有“东莞放松限购”的消息流传开来，但被证实是谣言。被压抑的市场，开始按奈不住了。
3）银川、绍兴、昆明3个城市的环比涨幅也超过1%。
4）26个下跌的城市中，跌幅最大的是廊坊、中山和长沙。长沙已经成为特殊的存在。经济实力稳居强二线，但其房价却仅在1万元左右，严格的限购政策、各种打击炒房的手段，包括近期刚刚出台的“开发商利润率保持在6%-8%之间”，结结实实地把房价压在了底部。
楼市转向？
11月的楼市，最大的亮点是深圳二手房价的连续上涨，这似乎给出了一个回暖的信号。
因为深圳太特殊了，经济特区、社会主义示范区等等高帽，已经对标世界级城市。更关键的是，在前两轮火爆的中国房产市场行情中，深圳，都是那个“排头兵”。
于是，有人就提出了“中国房地产市场又一轮行情来了”“2020年的小阳春即将到来”等口号，看似暗合历史的车辙。
而11月至今，一个个放松限购的城市，又似乎在配合这样的口号。
11月15日，四川天府新区发布通知，直管区招商引资企业机构员工等三类人员，购买直管区内的住房不受户籍、社保缴纳时限的限制。
11月22日，广州调整了外地户籍人口买房政策，在广州市连续缴纳5年内社保、个人所得税，可以加在一起算。一定程度上，放宽了条件。
11月29日，佛山发布公告，本科以上学历，购买首套房不受户籍、个税、社保限制。
12月2日，“深圳第11区”深汕特别合作区正式放松限购，居民家庭在合作区限购2套，成年单身人士（含离异）限购1套；限售5年；不计入深圳其它区限购；购买条件为深户或社保满5年。
12月11日起，郑州放宽两项、增加一项户口迁入条件。在郑州市中心城区持有居住证满5年降低至满1年、租房满1年的外地市人员均可直接落户。
12月11日，有消息确认，张家港限售已经取消。但第二天，取消限售的政策被取消。
12月12日，深圳市住房和建设局确认，深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”政策。
尽管这期间，长沙、黑龙江依然收紧了限购力度，尽管张家港的限售政策“一日游”，但市场给出的信号已经很明显了，尤其是大湾区几个重要城市，再次冲到了前头。
而高层对这些都看在眼里，并认真地助推了一把。上周召开的中央经济工作会议，提到房地产时称“全面落实因城施策”，配合“房住不炒”为2020年的房地产定了调。
如果说2019年的因城施策还是一些城市的试探行为，那么2020年，“因城施策”的时代才真正到来。
“号召”发出的第二天，广州南沙区就行动了。
12月13日，广州南沙区发布楼市新政，具有本科及以上学历，或中级及以上专业技术资格，或中级及以上职业资格，或可聘任为中级及以上专业技术职务的执业资格，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制（在广州市内已购有首套商品房的除外）。
广州也确实有立即行动的必要。
▲图片来源：冰山指数
无论是均价还是市场活跃指数，广州从18年中之后就一路下行，已经到了要“救一救”的时间点了。
可以预见，广州肯定不是唯一，限购放松、人才政策的大潮，才刚刚开始。那些扛不住经济压力的城市，似乎又找到了一个喘息的缝隙。
刚从北京的大雪中落地海南的港口大爷，脱下羽绒服说：“经济形势啥的我不懂，但人老了，夜里总起夜，夜壶离不开啊！”
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