告别地产经济!这几个城市,小心了!

2019-09-30 09:210
摘要:去房地产化开启楼市的温度,依然还在下降。



1

去房地产化开启


楼市的温度,依然还在下降。

 

上周,国家统计局公布了1-8月的房地产开发投资情况。

 

1-8月份,全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%,房地产投资增速已经连续4个月下降,创2019年以来最低增速。

 

而按地域省份来看,更是天差地别。

 


其中,广东1-8月房地产开发投资累计值9820.94亿元,以接近万亿的规模稳居第一,江苏以8139.47亿元、浙江以6960亿元位列二三位。


而在第四名山东的5588亿元之后,就没有省份再超过5000亿规模了。

 

有意思的是,前五省份与GDP规模前五的省份,相差不大。广东、江苏、山东也都一直保持在房地产开发投资的前五之内。

 

而包括吉林及之后的9个省份,前8个月的房地产开发投资额尚不到1000亿,可以说是房地产小省份了,恰好这些省份经济实力较差,除了海南之外都是西部和东北省份。

 

这也很好解释,经济实力强的省份,自然有更多资源投入到房地产之中,而经济实力较差的省份,也不具备这个实力来扩大房地产投资。

 

但以增速来看,西部省份却风光独揽。

 

同比增速最高的四个省份都超过了20%,且全部来自西部:云南同比增长31.4%、西藏增长30.3%、广西增长28.5%、贵州增长23%。

 

除此之外,还有11个省份的房产投资增速超过10%,以及海南、宁夏和青海三个省份增速下跌。

 

尤其是海南,房产投资增速下跌31%,与云南的正增长正好相反。这两个省份都是以旅游产业为主,正像当海南岛全岛限购之后,置业顾问和中介大转移到云南一样,海南房地产的疯狂,也魔幻地传递给了云南。

 

自去年全岛自贸区落地,海南便开始全面转型,并喊出了“与房地产决裂”的口号。海南的去房地产化决心,有数据为证。

 

 

从2018年6月开始,海南房地产开发投资便开始负增长,到今年8月,已是连续14个月负增长,最低增速出现在今年2月的-35.3%,而也是从这个月开始,海南的房投增速连续7个月都保持在-30%以下,可见“决裂”不止是口号。

 

甚至,在房产销售面积和销售额的表现上,也出现了-51%、-48%这样的暴跌。

 

▲海南8月份经济数据


海南为何下这么大决心与房地产说分手?

 

众所周知,中国改开40年以来,经历过唯一一次房地产泡沫破裂,就是出现在海南。当时接近1.3万家房地产公司破产、数千家公司携款潜逃的狼藉景象或许已被忘记,但如今还在的烂尾楼,却一直提醒着海南的执政者。

 

海南对房地产经济的依赖度,太高了。


2

谁最依赖房地产?


什么是房地产依赖度?业界普遍采用的是房地产开发投资额占GDP的比重这个数值来表示。

 

中国各省份的房地产依赖度,究竟有多高?

 

 

在这份2019上半年房地产依赖度的排名中,有四个省份占比超过20%,分别是云南、安徽、海南和重庆,是房地产依赖度最高的四个省份。

 

海南把房投增速第一交给云南的同时,也把房地产依赖度的第一给了云南。

 

而在2018年,排名第一的海南占比达到了35.5%,也是唯一一个占比超过30%的省份。经过多半年的“决裂”,海南把房地产依赖度降低了14个百分点。

 

在8月份公布的数据中,海南非房地产投资占总投资的比重达到56.3%,比去年同期提高了6.5个百分点,效果已经部分显现出来。

 

而另一边,云南、广西、贵州等省份的依赖度比重却在上升。

 

这些西部省份,近年来经济保持高速发展,而其中投资,是拉动经济发展的第一大动力。同时,城镇化率的基数较低,2018年云南省城镇化率仅为47.81%,与全国有着12个百分点的差距,这就意味着城镇化的发展空间较大,房地产投资也得以高速增长。

 

再加上云南的旅游胜地属性,大批房企入驻,多种因素重叠,让云南成为了上半年房地产依赖度最高的省份。

 

那么我们将话题再细分,中国哪些城市的依赖度又比较高呢?

 

 

在易居研究院统计的32个典型城市中,2019上半年房地产依赖度最高的城市,竟然是名不见经传的蚌埠,比重高达40%。其后是昆明、三亚、贵阳位列二三四位,比重都超过了30%。这都比他们所在省份的依赖度,要高出不少。

 

为什么蚌埠依赖度这么高?依然是和城镇化进程有关。2016年起蚌埠在大力推进城镇化,且蚌埠的棚户区改造货币安置比例逐年提高,房地产投资的依赖度也渐渐走高。

 

在这一波棚改推动的三四线城市房价大涨中,他们的城市面貌、城镇化进程也提高了不少,而这都建立在投资,尤其是土地财政的基础上。

 

当然也有例外,比如榜单尾部的徐州和洛阳,房地产依赖度尚不到10%,是比较健康的表现。这得益于两个城市属于工业城市,产业结构以工业为主,房地产投资并不是重要支撑。

 

另一个重要的变化,依旧是海南城市依赖度的大幅降低。

 

比如三亚,2018年其房地产依赖度高达67.7%,全国无出其右者。排名第二的,则是海口,其依赖度也高达40%,这与海南的全国第一相匹配。

 

而到了今年上半年,三亚的依赖度降到了35.2%,直接腰斩;海口的依赖度降到了25.2%,降幅多达15个百分点。海南的去房地产化和限购影响,在这两个数据上体现的淋漓尽致。

 

在榜单上,还有9个城市的房地产依赖度超过了20%,其中特点比较明显的是郑州、西安、武汉和南京。

 

这几个城市,是最近几年发展比较快的省会城市,除了南京外,郑州、西安和武汉在省内都有着独一无二的地位,全省汇集资源发展省会,人口也持续增加,房地产投资热度也是居高不下。

 

但最近市场遇冷,政策持续收紧,这些城市的依赖度或许会有所降低。

 

3

谁最依赖土地财政?


要衡量一个城市的房地产依赖度,其实还有个角度——土地出让金,也就是俗话说的卖地收入。

 

房地产的根源在于土地,房地产的依赖度,本质上还是土地财政的依赖度。

 

地方政府财政收入包括四项:一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入和社会保险基金预算收入。而“土地出让金”则计入政府性基金预算中,是该项基金收入的主要来源。

 

但由于土地出让金的数据,很少有省市公布,所以学术界计算土地财政依赖度的方法一般是:土地出让金/一般公共预算收入,或者用政府性基金预算收入/一般公共预算收入代替。

 

哪些省份和城市对土地财政更依赖呢?

 

 

单以政府性基金预算收入来看,浙江接近9000亿位居第一,江苏也超过8000亿位居第二,到第三位的山东,就掉到了6000亿,河南、四川、湖北超过3000亿,河北、福建等7个省份为2000亿级,差距比较大。

 

31个省份中,浙江、江西、湖北、河南、重庆等5个省份依赖度的比值超过了100%,也就意味着,这些省份的政府性基金收入超过了一般公共预算收入,对卖地收入的依赖度过高了。

 

此外,31个省份中,有13个省份的依赖度比值超过50%,有7个来自中东部,6个来自西部。像四川、江苏和山东的依赖度也接近100%,同样比较高。

 

而依赖度比值低于50%的有13个省份,这其中又明显地分为两类:一是广东、北京、上海这类经济比较发达的省市。这三个省市财政收入能力强劲,税收来源广泛,再加上北京上海早已进入存量房时代,新房供应本身就少,卖地收入自然就低了,依赖度也就明显下降。

 

第二类是甘肃、新疆、山西、辽宁、黑龙江等省份。他们大部分位于西部和东北,经济水平较低,产业结构以重工业、资源型产业为主,不是房地产的主战场,卖地收入也相应的低了很多。

 

 

从城市层面来看,排在第一位的是当下最火的网红城市——杭州。杭州不仅在今年上半年以1422亿的卖地收入位居第一,也是全国唯一一个破千亿的城市。

 

而在2018年,杭州同样以2442亿的土地出让金规模,拿下全国第一,土地财政依赖度高达133%,可谓是全面领跑。

 

以今年上半年的土地出让金规模看,武汉接近950亿排在第二位,北京则是933亿排在第三。而之后是第四的天津,800亿级,此上海和重庆的600亿级。

 

以2018年的土地财政依赖度看,21个城市中另一个依赖度超过100%的是佛山,也接近130%。

 

此后还有昆明、济南、合肥、武汉、广州等5个城市,依赖度超过了90%,石家庄、郑州、常州3个城市超过了80%,绍兴、福州、南京、成都则超过了60%,都属于比较高的城市。

 

而这些城市,尤其是武汉、合肥、郑州和成都,近年来经济发展迅速,房地产投资增长较快,土地出让规模也居高不下。

 

以今年上半年的土地出让金增速看,21个城市有15个城市保持增长,6个城市则同比下降。绍兴、石家庄和合肥甚至比去年同期翻了一倍以上,绍兴则接近翻了两番。

 

但依赖度较高的几个城市,比如杭州、佛山、济南和郑州,上半年的土地出让金则开始下跌,佛山和济南都下跌了25%以上。


表面渐冷的楼市,背后的数据也不再那么火热。


7月底,中央再次定调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,调控力度部分地区还在收紧,再加上近期房地产融资难度加大,上半年较为火热的土地行情恐难延续。

 

更显然的是,依赖房地产和土地财政,也不再是地方的长久之计。


那个靠房地产支撑经济的时代,很快就要过去了。


“房住不炒”的背景下,国内去房地产化大幕徐徐拉开,楼市行情几近冰冻。我们需要站在更高的纬度和更广阔的视野,去全球寻找下一个洼地。国外又该如何选择城市?又该如何选择项目?


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数据狂热粉,这世界上没什么问题是用数据解决不了的。
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