昨天（6月20日），西安市房管局发布购房新政，内容主要包含以下三点：
自本通知下发之日起，从市外迁入户籍的居民家庭（退伍转业、家属随军落户的除外）在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的，应落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）。
非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上（含5年）个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房。
将临潼区纳入住房限购范围，严格执行我市住房限购政策。
西安似乎偏好在6月份出台调控政策：
2017年6月开启限售，在限购区域购买的商品住房，自购房之日起满5年方可上市交易，二手房则需要取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。
2018年6月调整限售政策，并暂停企事业单位购买住房。
而此次出台的调控政策，针对意味十分明显。
尤其是第一条中针对“从市外迁入户籍的家庭”，落户满1年或者缴纳12个月的个税才能购房，直接把新落户的家庭购房门槛延后了一年。
西安的这一政策，或许意在打击炒房行为，尤其是面对落户就是为了放开限购的质疑。而类似的政策，在杭州也出现过。
在全国都在放宽落户条件的当下，户籍政策不可能反向收紧，而为了保持房地产市场的稳定，只能通过延长购房时间的门槛，来打击潜在的炒房行为。
但这就苦了那些刚刚把户籍迁入西安的“人才”：“为啥我刚成为了西安人，却被针对了？”
而第二条中的限售政策，针对“非户籍家庭”购房者，将门槛提高到了5年社保或个税。这可是北上广深一线城市才有的限购门槛，看来西安的压力确实不小。
这也是今年继苏州之后，第二个继续收紧调控的大中城市。因为西安的房价，确实涨的快控制不住了。
先来看一下目前西安各个行政区的房价：
△图片来源：米宅
西安市内房价的差别还是比较大。比如房价最贵的高新区和曲江新区，已经接近18000，而靠外一点的临潼区刚刚1万出头，最北面的阎良区只有6000出头，仅是核心区的三分之一。
这个房价水平，在一众强二线城市中算不得出头的。但开挂的是，西安的房价涨幅。
6月18日，国家统计局刚刚公布了5月份70个大中城市的房价涨幅情况。其中，西安新房环比涨幅2%，位居70个城市之首；西安新房同比涨幅24.4%，同样领跑70个城市。环比涨幅和同比涨幅同时位居第一的位置，还是第一次。
在全国大调控的环境下，还能录得一年24%的涨幅，西安其实已经算是房价严重过快上涨了。
更可怕的是，西安保持新房同比涨幅全国第一已经有多半年了，堪称楼市第一“妖股”。
从上图可以看出，西安的房价开始飙升，是在2018年的8月份，这个月西安房价环比上涨3%，9月更是环比上涨6.2%。这两个月的飙涨，使得随后的房价同比涨幅，直接升到20%以上，睥睨全国。
西安的节奏似乎总是落后全国房价涨幅的走势。错过了2016年的暴涨，在大部分城市都出台调控政策压房价的背景下，2017年西安的房价暴涨50%多，2018年同样涨了接近40%。
△西安房价走势 / 数据来源：中国房价行情平台
而这一切的源头，还是得从“抢人”说起。
2017年3月，西安推出号称史上最宽松的落户政策以及“23条人才新政”，降低落户门槛。同年6月，再次将落户的年龄限制放宽到45周岁以下。
原本并没能引起什么大的反响。直到西安户籍民警挨家挨户宣传落户新政，甚至网上出现了调侃西安“抢人”的段子，比如走亲戚的大学生就被民警直接拉进派出所办理落户，西安的人才新政才开始火热起来。
自此，一众强二线城市纷纷跟进，一场横贯全国的人才争夺战拉开序幕。
而再次让“抢人大战”冲上头条的依旧是西安。2018 年4月，西安市政府宣布仅在 2018 年前四个月，就有超过 30 万人落户西安。而天津在5月发布的海河英才计划，在短短24小时内，吸引了近30万人进行登记，成为了整出“大战”的最高潮。
当然，在总结“抢人大战”的成果时，最瞩目的依旧是西安。
2017年，西安新增户籍人口20万；
2018年，西安常住人口突破1000万，新增38.7万人，在全国大中城市中仅次于广州和深圳，位居第三位；
2018年，西安户籍人口986.87万人，新增81.19万人。
人“抢”来了，同样带来的还有几十万人的生活需求，其中最为迫切的的，当然是买房。
但尴尬的是，西安的房地产市场，恰在此时，供应量一直没能跟上来。2018年西安计划供应22万套住宅，但全年实际供应只有一半，库存去化加快，供需矛盾开始凸显。
其中，2018年一季度西安住宅供应量约178万㎡，仅有15200套，同比下降了28%。于是，3月份，西安出现了“房荒”现象，4月份，“抢房潮”开始出现。
这一态势甚至延续到了今年一季度，截至2019年3月末，西安市商品房待售面积215.45万平方米，同比下降42.8%。其中，住宅待售面积仅47.07万平方米，同比下降70.1%。
如下图所示，西安的去化周期已经降到了6个月。
人口还在不断涌入，房子供应迟迟跟不上，供需矛盾升级，房价不得不涨。
西安的调控升级，再次印证了“一城一策”的时代真正到来。
2018年底的中央经济工作会议，提出了“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”，而2019年的两会政府工作报告中，也提出了“落实城市主体责任”，直接定调了城市分化的市场属性。
2019年以来，有两个标志性的事件，可以看做是这一精神的落实：
2019年以来，苏州房价开始爬升，尤其是工业园区的房价，到4月份时同比涨幅已经达到25%，均价接近4万。
5月份，苏州开始升级调控政策。对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域的新建商品住房实施“限售”。该文件规定，新房须取得房产证3年后方可转让，园区全域二手房须取得房产证5年后方可转让。
苏州的调控升级，是针对重点区域，直接体现了“因城施策”的内涵。
另一个标志性事件，是湖北恩施的“限降令”。
6月10日，湖北恩施房地产协会发布《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》，对市场出现的“断崖式降价”等十条降价现象提出预警和相应的整改措施，房协还表示将协助主管部门对备案价格的下限底价进行制度性约束，确定良性的降价幅度比例区间。
城市房价大涨，就限涨，调控升级；城市房价猛跌，就限跌，约束下限。
调控的分化，是在适应市场的变化。今年以来，一线城市房价趋稳，二线城市小幅上涨，部分城市则大涨，而三四线城市受制于棚改规模收缩等影响，房价开始出现下跌的情况。
“一刀切”的全网式调控，已成过去时。“一城一策”的时代，真正到来。
在西安之后，还有大理、呼和浩特、贵阳等涨幅超过20%的城市，下一个会是谁？
拭目以待。
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题图来源 / 视觉中国
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